"Втрачене майно" та узаконене пограбування: як російські загарбники порушують права українців на власність у захоплених регіонах.

Російська Федерація розпочала анексію частин України у 2014 році, що викликало миттєвий перерозподіл бізнесу та комерційної нерухомості в регіонах, які потрапили під контроль окупантів. Проте, що стосується приватної власності звичайних українців, то ситуація виглядала інакше. Багато людей, змушених залишити свої домівки у 2014 році, змогли зберегти контроль над своїм житлом, навіть попри окупаційні умови. Вони регулярно сплачували комунальні послуги через знайомих або сусідів, слідкували за станом своїх квартир і навіть здійснювали продажі на території України відповідно до українського законодавства. Хоча випадки відвертої крадіжки мали місце, вони не набули системного характеру.

Після 2022 року ситуація докорінно змінилася. Те, що почалося у Маріуполі на фоні тотального знищення міста і кризової нестачі житла навіть для самих окупантів, дуже швидко стало практикою на всіх без виключення окупованих територіях. Тисячі квартир українців росіяни та їхні найманці переводять у стан "безхазяйного житла", а потім просто крадуть квартири та будинки, передаючи чуже майно новому "власнику".

Наразі Держдума РФ остаточно ухвалила закон, що дозволяє визнавати квартири та будинки на тимчасово окупованих територіях "безгосподарними" та конфісковувати їх у "державну власність". Формально процедура триватиме до 2030 року -- саме тоді завершується п'ятий президентський термін Володимира Путіна.

Журналісти з редакцій 0642.ua, РІА Південь та 0629 провели аналіз змін, що відбулися з "безхазяйним майном" у різних регіонах, які перебувають під окупацією Російської Федерації.

Концепція "безхазяйного житла" стала ключовим елементом російської окупаційної стратегії в Донеччині. Цей підхід дозволяє конфіскувати квартири українських громадян під приводом проведення технічних процедур, незважаючи на те, чи залишився власник на місці, чи ні. Найбільш активно ця схема була реалізована в Маріуполі, де зруйнована інфраструктура та брак українських документів сприяли повному перетворенню житлового фонду.

До 2022 року в "ДНР" не існувало жодного правового механізму, який дозволяв би визнавати чуже житло "покинутим" і передавати його у власність окупаційної адміністрації. Будь-які захоплення квартир відбувалися або силою, або через вимогу "перереєстрації" документів, яку багато людей просто фізично не могли пройти.

Поворотним моментом став березень 2024 року, коли окупаційна адміністрація ухвалила так званий закон № 66-РЗ "про безхазяйне майно". Він уперше надавав можливість офіційно оголошувати квартири "нічийними" без участі власника. Цей механізм швидко став базовим інструментом перерозподілу житла -- і саме Маріуполь став першою територією, де його почали застосовувати масово. Бо, з одного боку, тисячі людей залишилися без житла, а з іншого, ще тисячі - свідомо залишили своє житло або загинули.

Архіви БТІ виявилися знищеними або недоступними, а реєстраційні дані виявилися заблокованими. Це надало окупаційній владі особливу можливість оголошувати майно "безхазяйним", не маючи жодного ризику юридичних наслідків та без потреби підтверджувати зв'язок квартир із їх справжніми власниками.

Влітку 2024 року в Маріуполі з'явилися перші великі списки такого "майна" -- майже 500 адрес. Поступово ці переліки перетворилися на потік документів, що надходив майже щомісяця. За офіційними даними окупантів, станом на листопад 2025 року понад 1200 квартир у Маріуполі вже були вилучені як "безхазяйні". Кількість квартир, які ще знаходяться на стадії вилучення, окупанти не озвучують.

Ось зразок фрагмента реєстру "безхазяйного майна", який викладає на своєму офіційному веб-ресурсі окупаційна адміністрація Маріуполя.

Ця процедура має чітко визначений алгоритм. Антон Кольцов, гауляйтер Маріуполя, відкрито розкрив механізм: спочатку житло перевіряється в російському реєстрі, і в разі відсутності власника, квартира автоматично класифікується як "нічийна". Потім формується комісія, яка вирушає на місце для встановлення факту наявності чи відсутності мешканців.

Кольцов прямо заявляв: у разі відсутності людей на дверях розміщують оголошення; якщо ж вони присутні, їх змушують або надати документи російського зразка, або звільнити приміщення.

Далі запускається 30-денний період очікування, після якого житло вносять у Роскадастр як безхазяйне. Якщо протягом наступних трьох місяців не з'являється власник із документами, окупаційна адміністрація ініціює судове рішення про передачу квартири в муніципальну власність. У реальності це означає легалізацію експропріації майна тих маріупольців, які загинули під час облоги або були змушені евакуюватися.

Опублікування списку є лише офіційним початковим етапом. Наступними етапами стануть обходи, комісійні перевірки та оголошення на дверях: "квартира покинута".

Комісії виконують свої обов'язки формально. Існує безліч ситуацій, коли громадяни залишалися вдома або їхнє тимчасове переселення ставало необхідним через брак тепла, електрики або води, але їхні квартири все ж визнали покинутими. Іноді це траплялося навіть разом із власниками.

Так, в Маріуполі сім'я з дитиною з інвалідністю тимчасово жила в іншому районі через відсутність комунікацій. Їхнє житло в Маріуполі було визнане "безхазяйним".

У Маріуполі зафіксовано випадки, коли громадян фактично виселяли з їхніх домівок, незважаючи на наявність українських документів і навіть на те, що в квартирах проживали їхні родичі. Наприклад, один мешканець міста зміг зберегти всі документи на свою власність і продовжував дистанційно оплачувати комунальні послуги. У його квартирі перебували родичі, які підтверджували право власності. Проте "суд" самопроголошеної "ДНР" визнав це житло "безхазяйним" через формальну причину: власник не з'явився особисто з російським паспортом. Хоча з точки зору українського законодавства такий підхід є абсурдним, для окупаційної адміністрації цього виявилося достатньо, щоб переписати квартиру на "муніципалітет".

"Успішний досвід" Маріуполя підштовхнув окупаційну владу на Донеччині поширювати цій досвід і в інших окупованих містах. Тож тепер схожі випадки фіксують у Волновасі, Докучаєвську - там "безхазяйними" визнають будинки чи квартири тих, хто не зміг пройти "перереєстрацію документів" або не з'явився на обхід. Наприклад, у Волновасі, як повідомляють місцеві Телеграм-канали, окупаційна адміністрація часто визнавала квартири покинутими не тому, що там ніхто не жив, а тому, що власники не змогли пройти російську процедуру "перереєстрації". Йшлося переважно про людей, які залишалися в місті, але не могли зібрати новий пакет документів або з якихось причин не з'явилися у призначений день до "адміністративного центру". Формальна відсутність підтвердження російської форми власності трактувалася як доказ того, що житло "нічийне". Таким чином квартири переходили під контроль окупаційної влади, попри те, що справжні власники нікуди не виїжджали і продовжували стежити за своїм майном.

Особисті наративи отримують глибший зміст, якщо розглянути їх у світлі подій, що відбуваються одночасно — зокрема, на тлі масштабної забудови Маріуполя, яку здійснюють російські девелопери.

У масштабному розслідуванні, проведеному Bellingcat під назвою "Building on Ruins: The Russification of Mariupol, One Apartment Block at a Time", яке було опубліковане у листопаді 2025 року, журналісти виявили, що на місці знищених українських районів Росія вже побудувала щонайменше 23 нових житлових комплекси, що складають понад 50 будинків. У цих нових спорудах може бути розміщено до 6 000 квартир, які активно пропонуються російським військовим, державним службовцям та працівникам бюджетної сфери.

Bellingcat не знайшов жодного випадку, коли права українських власників враховувалися б у процесі цих забудов. Супутникові знімки з розслідування показують повний демонтаж старих будинків і майже миттєве будівництво нових, заселених росіянами.

"За інформацією, наданою російським агентством з реєстрації нерухомості Росреєстр у серпні 2025 року, було зафіксовано реєстрацію 550 000 нерухомих об'єктів в анексованій Україні як безхазяйних, - повідомляють дослідники."

З точки зору аналізу конфіскацій у Маріуполі це розслідування важливе тим, що демонструє: вилучення "безхазяйного житла" не є хаотичною практикою. Це системна політика, спрямована на те, щоб звільнити територію для нових мешканців -- лояльних до Росії.

"Росія використовує своє право на конфісковане майно як засіб примусового торгу, фактично намагаючись змусити людей повернутися на окуповані території, оформити російські документи та зіштовхнутися з жахами життя під окупацією, якщо вони прагнуть зберегти своє майно", - зазначила Кароліна Гірд, експертка з національної безпеки ISW, яку цитує Bellingcat у своєму розслідуванні.

Привласнення житла українців на територіях, що опинилися під контролем російських військ, почалося ще в 2014 році. Наприклад, Ігор Плотницький, колишній лідер "ЛНР", до свого втечі до Росії в 2017 році мешкав у центрі Луганська в багатоповерхівці, захопленій у місцевих жителів. Не відставали від нього й інші його "міністри" та польові командири. З часом хаотичний процес постійного захоплення майна почав набувати певної юридичної "легітимності".

У 2019 році окупаційні органи вперше ввели термін "безхазяйне майно". Однак лише наприкінці березня 2024 року російська окупаційна адміністрація в Луганській області запровадила новий механізм "легалізації" чужого житла. У цій псевдореспубліці були ухвалені так звані "закони про особливості виявлення, використання та визнання права власності муніципальних утворень на житлові приміщення, що мають характеристики безхазяйного майна".

За словами "голови комітету народної ради ЛНР з питань бюджету, податків і власності" Олексія Білецького, "закон встановлює особливості порядку виявлення та обліку безгосподарних рухомих речей, що перебувають на території республіки, визнання права державної власності ЛНР на це майно, а також порядок розпорядження зазначеним майном".

Так звана "керівниця Новопсковського муніципалітету ЛНР" Вікторія Кайдалова повідомила жителям громади, що перебувають "поза межами ЛНР", про намір "забрати" їхнє майно для "кваліфікованих спеціалістів" з Росії.

Цими документами окупаційна влада встановила офіційні підстави для конфіскації житлової нерухомості громадян, які залишили територію, та її передачі в "муніципальне" або навіть приватне володіння новим власникам.

Для окупаційної адміністрації для конфіскації було достатньо констатувати кілька критеріїв:

Протягом року не було сплачено за комунальні послуги.

* немає запису про право власності у російському реєстрі нерухомості;

* фактичне проживання або використання приміщення не має місця.

Ця логіка насправді ставить знак рівності між примусовим виїздом та відмовою від права на власність.

Новий порядок передбачав покрокову схему. Спочатку від будь-якої особи - сусіда, працівника комунальних служб або представника окупаційних структур може надійти повідомлення про квартиру, де "ніхто не живе". Цього вже достатньо для запуску механізму.

Далі "органи місцевого самоврядування" публікують оголошення про необхідність з'явитися власнику -- роблять це на своєму сайті та біля під'їзду будинку. Власник повинен протягом 30 днів особисто прийти, пред'явити паспорт російського зразка та правовстановлювальні документи.

У людей, які мешкають на території, підконтрольній Україні, або за межами її кордонів, фактично відсутні умови для виконання цієї вимоги.

Після закінчення строку проводять "комісійне обстеження". Якщо власник не з'явився, приміщення ставлять на спеціальний облік, присвоюють нову адресу, інколи навіть відкривають окремий фінансовий рахунок. Це фактично старт процесу вилучення.

Після завершення всіх "перевірок" житло можуть передати у користування іншій особі. У договорах зазначають: той, хто заселяється, нібито забезпечує "збереження майна" і може проводити ремонт.

Коли ж справжній власник з'явиться - хоч через кілька років - йому висунуть вимогу відшкодувати витрати новому користувачеві чи окупаційним органам. У "нормативах" зазначено строк у три місяці. Правозахисники наголошують: така схема дозволяє легалізувати передачу чужих квартир без відкритої конфіскації.

Після отримання "статусу" безхазяйне майно направляється до суду для його переведення в "муніципальну власність". Це є важливим етапом: після ухвалення судового рішення квартира стає "державною", що дозволяє її передавати іншим особам, продавати або використовувати для розміщення працівників "державних установ".

У законі прямо прописано: розпорядження таким майном здійснюється відповідно до внутрішніх "муніципальних актів".

Число житлових одиниць, які привернули увагу загарбників на Луганщині, налічує десятки тисяч будівель та квартир. Очільник окупаційної адміністрації "ЛНР", Леонід Пасічнік, повідомив про 22 тисячі покинутих квартир і будинків у захопленому регіоні.

Іноді окупаційні адміністрації у своїх "документах" згадують цілі житлові райони. У Брянці на Луганщині (це місто перетворилося на логістичний центр для російських військ неподалік фронту) планують націоналізувати близько 400 квартир у масиві радянських багатоповерхівок.

Окупаційна влада Луганська веде роботу "з визнання "безхазяйними" 49 квартир. Про це повідомила заступниця "голови адміністрації" міста Ірина Жадан.

У вересні 2025 року на тимчасово захопленій території Луганщини так звана "народна рада" прийняла поправки до свого фальшивого законодавства щодо "безхазяйного майна".

Згідно з новими "правилами", житло, яке окупаційні адміністрації визнають "безхазяйним" і переводять у муніципальну власність, тепер можуть у пріоритетному порядку отримувати:

* медичні працівники державної та муніципальної системи охорони здоров'я;

* державні службовці федеральних органів влади Російської Федерації, які виконують свої обов'язки на анексованих територіях.

Перші місяці окупації Мелітополя були відзначені хаотичним мародерством, яке здійснювали російські військові та їхні місцеві спільники. Однак до кінця 2022 року та на початку 2023 року ця ситуація еволюціонувала в чітко організовану політику, що була легалізована через фальшиві документи, видані окупаційними адміністраціями.

У період з лютого по березень 2023 року в Мелітополі почали з'являтися перші ознаки масового маркування "безгосподарських" квартир. Окупанти поміщали кола навколо замків на дверях таких помешкань, а також наносили символ Z, який став в місті маркером для тих житлових приміщень, що потрапили до їхнього списку.

"У нашій сім'ї є знайомі, які переїхали. І тепер ці негідники почали позначати нашу квартиру. Ми вже вдруге очищали всі позначки. Навколо замків залишилися кола, а на дверях – буква Z," – ділилися мелітопольці.

Згодом окупанти офіційно почали вносити квартири містян у перелік об'єктів "безхазяйного майна". Критерій був простий: якщо власник не зміг особисто подати правовстановлюючі документи російській "адміністрації", то його майно визнається "нічийним".

На початку березня 2023 року вони додали до цього переліку більше 50 приватних апартаментів, розташованих у різних куточках міста. Серед них можна було знайти навіть:

● У 2017 році Мелітопольська міська рада закупила 11 квартир для дітей-сиріт, використавши кошти з державного бюджету.

● житлові приміщення, придбані Міністерством оборони України для військовослужбовців 25-ї бригади транспортної авіації.

Водночас агресори розпочали реалізацію програми "рейдів". Команди солдатів та "службовців" обходили під'їзди і вимагали:

● первинні документи на житлове приміщення,

● нотаріально завірені довіреності,

● роз’яснення стосовно ненаявності власників.

Копії документів не приймали принципово, що робило майже неможливим для людей захистити майно дистанційно. Якщо ж квартира була зачинена - її позначали Z як таку, що підлягає "націоналізації".

Функції "експропріації" чужого майна були передані "Міністерству майнових і земельних відносин Запорізької області". Спочатку керівництво цієї установи складали здебільшого не місцеві особи. Часто це були чиновники з Криму, яких змінювали так само швидко, як і рукавички. Саме ця організація створила комісію, члени якої здійснюють поквартирні та побудинкові обходи в окупованому Мелітополі.

До списку "безхазяйного" майна вносять:

● Нерухомість, за яку протягом року не були внесені комунальні платежі

● Нерухомість, щодо якої в Єдиному реєстрі Російської Федерації немає інформації.

● Майно, яке може загрожувати здоров'ю та життю громадян. Наприклад, закриті квартири, в яких підключено газ, воду тощо.

Отже, якщо люди покинули окуповані території і залишили своє майно, то комісія насамперед вважала таку нерухомість "безгосподарською".

Наступним кроком у процесі визнання "безхазяйного" майна є передача справи до суду "міністерством", яке надає можливість суду ухвалити рішення про його націоналізацію.

Зупинити процедуру визнання майна "безгосподарним" можна лише в тому випадку, якщо до міністерства протягом місяця з'явиться власник, який надасть паспорт громадянина РФ і документи, що встановлюють чи підтверджують право на власність.

Житло може бути визнано безгосподарним на основі заяви, поданої муніципалітетом або спеціальною комісією, створеною цим органом, а також за ініціативою фізичних чи юридичних осіб. Фізичною особою може виступати, наприклад, умовний старший по будинку, тоді як юридичними особами можуть бути ЖЕКи або управляючі компанії. Таким чином, виникає замкнене коло відпрацьованої схеми, адже старші по будинках та всі комунальні служби знаходяться під контролем місцевої окупаційної влади і виконують їх вказівки. Тому, якщо так званий муніципалітет вирішить «націоналізувати» житло, це станеться дуже швидко.

Окремим підґрунтям для загарбників виявилася запроваджена ними система "квартальних" - осіб, чия роль полягала в тому, щоб:

● здійснювати збір даних про вільні квартири,

● передавати її загарбникам,

● сприяти відкриванню дверей та заселенню росіян.

Деякі квартальні отримали доступ до "націоналізованого" майна та навіть організували продаж чужих речей, винесених з квартир містян. Старшим по будинкам окупаційна влада навіть ставила план: здати 50 порожніх квартир і в подарунок за це віддадуть одну, 51-шу, порожню квартиру. Доречі, цю інформацію у прямому єфірі підтвердив і міський голова Іван Федоров.

Наразі деякі місцеві зрадники продовжують співпрацювати з окупаційною владою, здаючи в оренду квартири. Як повідомляє джерело з РІА Південь, в селищі Мирне, яке знаходиться в Мелітопольському районі, старші по будинках отримали завдання від місцевої зрадниці Катерини Радькової та її зятя Євгена Драного. Їм доручено виявити, хто з мешканців або мелітопольців займає квартири власників, які виїхали через окупацію, і передати ці дані окупантам.

"Драний виштовхує таких людей. Він спочатку вимагає, щоб вони надали документи, які підтверджують їхнє право на проживання в квартирах. Багато хто залишив своє житло під охороною, сподіваючись, що військові не зайдуть. Але, звісно, мешканці не мають жодних документів. Тепер їх усіх виселяють. А в звільнені квартири вселяються російські офіцери," - ділиться інформацією джерело РІА Південь з окупованих територій.

7 травня 2023 року в Якимівці та навколишніх районах було "націоналізовано" 650 житлових будинків. Ми вже розмістили безліч списків "покинутих" об'єктів нерухомості.

Окупантські сили також активно відбирали житло у жителів сіл, що знаходяться поблизу військових полігонів під Мелітополем. До середини 2023 року в Мелітополі та його околицях вони "націоналізували" земельні ділянки та техніку у понад сотні аграрних підприємств.

У 2024 році загарбники продовжили проводити "обшуки" в домівках на тимчасово окупованій території Запорізької області, намагаючись знайти "безхазяйні" житлові приміщення та осіб, які не мають російських паспортів. Водночас голова Запорізької обласної військової адміністрації Іван Федоров повідомив, що процес вилучення квартир досягнув 4-5 рівня зачисток.

"Вони по черговому колу пішли перевіряти квартири і, якщо ті, хто проживають у них не самі особисто навіть за українськими документами особисто володіють ними, то їх виселяють", - сказав посадовець.

Тоді під загрозою опинилися цілі багатоповерхові будинки, які окупанти готові визнати "безхазяйними" та передати у власність створеної ними "Запорізької області РФ".

Наприкінці квітня 2024 року в Мелітополі почали з'являтися роздруківки на під'їздах із розкладом поквартирного обходу "комісії" гауляйтера Євгена Балицького. Уперше такі "квартирні ревізії" були зафіксовані в житлових масивах, але з середини весни окупанти дісталися вже центральних районів міста.

Оголошення на фасадах будівель щодо розкладу "рейдів". Фото: РІА Південь

Члени комісії обходили квартири, роздаючи анкети, в яких просили надати всю інформацію про використання нерухомості та права власності на неї.

Приклад анкети. Зображення надане редакції РІА Південь.

У 2024 році загарбники почали відкрито звітувати про нові партії "націоналізованих" активів. У цей список потрапили квартири українських державних службовців, житло військовослужбовців, власність підприємств, а також приміщення навчальних закладів.

Під виглядом "задоволення потреб місцевого населення" російська влада в Запорізькій області насправді створила ринок конфіскованого житла, яке розподіляють між:

● гастролерами-"службовцями" з Росії;

● пособниками окупантів;

● російськими військовими;

● співробітниками "державних установ", яких примусово доставляють у регіон.

У грудні 2025 року Російська Федерація зменшила терміни для переоформлення українських житлових документів, перенісши крайній термін з 2028 року на 1 липня 2026 року. Це рішення має ясну мету: значно підвищити кількість квартир, які автоматично можуть бути визнані "безхазяйними".

Проблеми, з якими стикаються люди, є величезними.

● до БФЦ неможливо записатися -- черги по пів року;

● телефони не відповідають, талонів немає;

● Записи з'являються тільки о 2-3 годині ночі і зникають миттєво.

Внаслідок цього значна кількість людей просто фізично не зможе завершити процедуру вчасно.

Формально, власник може "підтвердити" свої права, однак для цього необхідно:

● в'їхати на анексовану територію через Російську Федерацію;

● пройти контроль у аеропорту Шереметьєво — допити, перевірка мобільного телефону, оцінка політичних переконань;

● подати документи, які будуть визнані окупаційними силами;

● отримати verdict від фіктивного суду, який практично завжди підтримує позицію адміністрації.

Для багатьох людей ці обставини виявляються або ризиковими, або фізично нездійсненними. Як наслідок, вони залишаються без даху над головою.

У 2025 році ця ініціатива здобула федеральну підтримку. Держдума Росії ухвалила законопроєкт, що дозволяє передавати нерухомість з окупованих територій у випадках, коли власника не вдалося встановити або він не надав необхідні документи. Це свідчить про те, що те, що починалося в Маріуполі як локальна політика, стало складовою загальної стратегії управління окупованими регіонами, яку реалізує Кремль.

Механізм "безхазяйного майна" став одним із найзначніших інструментів для перерозподілу власності на територіях, що знаходяться під окупацією. Використовуючи його, окупаційні адміністрації намагаються одночасно вирішити кілька завдань.

По-перше, заставити якомога більше людей визнати юридично російську окупаційну владу через згоду на переоформлення житла по законах РФ.

По-друге, це шанс отримати житлові приміщення для розміщення громадян Росії. Серед нових мешканців можуть бути представники різних професій, від співробітників ФСБ та військових офіцерів до вчителів і лікарів, запрошених з Російської Федерації.

По-третє, це шанс покарати вірних Україні людей і ускладнити їхнє повернення додому.

Безумовно, усі заходи щодо конфіскації "безхазяйного житла" на анексованих територіях втратять свою юридичну силу після звільнення цих земель.