Іпотечний ринок у 2026 році: чи варто очікувати зниження цін на нерухомість та які умови фінансування від банків -- Delo.ua

На початку 2026 року український ринок житлового кредитування вступив у нову стадію. Після тривалого періоду зростання попиту та активної державної підтримки, іпотечний сектор в Україні проходить через значні зміни: умови державних програм підлягають коригуванню, банки переглядають свої процентні ставки, а потенційні покупці змушені адаптувати свої очікування до нових реалій. Дізнайтеся на Delo.ua про ключові питання для тих, хто планує придбати нерухомість: чи знизяться ціни на житло, чи стануть умови іпотеки у 2026 році більш вигідними, а також які пропозиції надають фінансові установи.

Нові правила у програмі єОселя у 2026 році

У 2026 році ключовою державною ініціативою залишається пільгова іпотека єОселя. Це основна програма для багатьох українців, які хочуть придбати власне житло. Програма діє за моделлю, де держава через Українську фінансову житлову компанію компенсує банкам частину відсоткової ставки, що дозволяє знижувати реальну вартість кредиту для позичальників.

Нещодавно було введено важливе нововведення: мобілізовані військовослужбовці, незалежно від того, чи вони на контрактній службі, тепер можуть отримувати пільговий кредит з річною ставкою лише 3%. Це рішення розширює можливості для військових у сфері іпотеки, забезпечуючи рівні умови для всіх мобілізованих, тоді як раніше лише контрактники могли скористатися такою вигідною ставкою.

Отже, у 2026 році програма єОселя передбачає наступні умови:

* ставка 3(6)% річних для військових, медиків, педагогів та інших пільгових категорій;

* ставка 7(10)% річних для ширшого кола позичальників;

Державна допомога, що покриває до 70% первісного внеску для певних категорій, зокрема для внутрішньо переміщених осіб.

* термін кредитування до 20 років;

* сума залежить від вартості нерухомості та доходів позичальника.

Крім цього, зміни передбачають корекцію лімітів площі та вартості житла, що купується за програмою, з метою адаптації до реальних ринкових умов. Це означає, що хоча іпотека на житло все ще залишається пільговою, сам механізм стає дещо більш вимогливим за параметрами об'єкта. Не можна буде купити квартиру площею 200 квадратних метрів за пільговою ставкою - є обмеження.

Сьогодні програма функціонує завдяки більш ніж 10 банкам-партнерам, такими як Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Таскомбанк та інші, що створює можливість для споживачів порівнювати умови кредитування. У цьому контексті конкуренція між банками вигідна для позичальників.

Результати програми: тисячі нових власників

Інформація, надана Міністерством економіки, екології та аграрної політики, підтверджує, що значна кількість громадян отримує державну підтримку за програмою єОселя для купівлі житла. У 2025 році в рамках цієї програми було видано більше 4700 кредитів на загальну суму понад 8,4 мільярда гривень.

Частина позичальників - це військовослужбовці, медики, педагоги, внутрішньо переміщені особи та ветерани. А отже, іпотека для військових та інших соціальних груп як соціальна ініціатива зберігає свою актуальність.

Крім того, уряд активно працює над розширенням програм доступної іпотеки, оскільки в бюджеті на 2026 рік передбачено безпрецедентні кошти для підтримки бізнесу та реалізації іпотечної програми "єОселя".

Крім того, передбачено виділити 18 мільярдів гривень на реалізацію програми "Доступні кредити 5-7-9%", а ще 7,4 мільярда гривень буде інвестовано в інновації та оборонні технології в рамках платформи Brave1.

Таким чином, уряд продовжує залучати пільгові фінансові ресурси для підтримки економічного відновлення та активізації підприємницької діяльності.

Комерційна іпотека: для тих, хто не потрапляє під пільги

Окрім державних програм, банки також пропонують іпотечні кредити, але умови їх значно відрізняються. У 2025 році комерційні іпотеки становили приблизно 4,5% від загальної кількості виданих кредитів, що вказує на поступове, хоча й не надто швидке, зростання активності на ринку без державної підтримки.

Відповідно до інформації НБУ та банківської практики, у 2025 році ринкові ставки на комерційну іпотеку в Україні коливалися в середньому від 8 до 12% річних, а іноді й більше, залежно від таких факторів, як розмір первинного внеску, термін позики та рівень боргового навантаження.

Загалом, на ставку комерційної іпотеки впливає декілька факторів.

Голова Глобус Банку, Сергій Мамедов, в коментарі для Мінфін висловив думку, що процентні ставки можуть поступово зменшитися на 1-1,5 процентних пункти, що відповідатиме діапазону 13-13,5%. Це відбудеться за умови покращення макроекономічних показників та стабілізації інфляційних процесів.

Існує можливість подальшого зниження процентних ставок, однак це безпосередньо залежить від макроекономічної стабільності та монетарної політики Національного банку України. Зокрема, важливим є зниження облікової ставки, яка визначає вартість грошей. На сьогоднішній день облікова ставка залишалася на рівні 15,5% з березня 2025 року.

На рівень кредитних ставок також можуть впливати загальні економічні тенденції та регулярність надходження макрофінансової підтримки від країн-партнерів. Це допоможе ліквідувати розрив між доходами та витратами, а також забезпечити збалансованість державного бюджету.

Але зниження повністю залежатиме від монетарної політики НБУ та загальної економічної стабільності.

Чи знизяться ціни на нерухомість у 2026 році?

Взаємозв'язок між іпотечним кредитуванням і вартістю житла є досить ясним: доступність кредитів може підвищити попит, а в умовах обмеженої пропозиції це, в свою чергу, сприятиме утриманню цін від падіння. Аналітики ринку зазначають, що значного зниження цін на житло в Україні не слід очікувати – ціни, ймовірно, залишаться на стабільному або помірно зростаючому рівні.

Це частково зумовлено тим, що доходи населення і інфляційний тиск не сприяють виникненню масового падіння цін. Вартість будівельних матеріалів зростає, заробітні плати працівників будівництва підвищуються, а ціни на землю залишаються стабільними - все це підтримує рівень цін на житло.

Ринок нерухомості продовжує адаптуватися до нових реалій: незважаючи на певні коливання активності в окремі моменти, житло в Україні залишається надійним місцем для збереження капіталу, а не просто інструментом для спекулятивного заробітку. Таким чином, зниження цін через зниження вартості іпотеки у 2026 році виглядає маловірогідним. Навпаки, більш вигідні умови іпотеки можуть навіть сприяти незначному зростанню цін через підвищений попит.

Прогноз на 2026 рік: що очікувати?

Отже, 2026 рік стане періодом адаптації та помірних трансформацій для іпотечного ринку в Україні. Іпотечні кредити на житлову нерухомість залишаються доступним варіантом для осіб, які мають намір жити в одному місці довгостроково, проте не призводять до загального зниження цін на житло.

Державна програма єОселя продовжує відігравати ключову роль, особливо для цільових груп, включно з іпотекою для військових, але вимагає уважного підходу до умов і фінансового планування.

У такому контексті ринкові відсоткові ставки можуть знижуватися, якщо економічна ситуація стабілізується. Однак для досягнення цього необхідні не лише дії держави, але й поліпшення загального фінансового середовища в країні. Це означає, що важливими чинниками повинні стати такі аспекти, як

* зменшення рівня інфляції,

* стабілізація курсу гривні,

* відновлення економіки.

Усе це чинники, що впливають на вартість кредитів. Іпотечне кредитування в 2026 році стане реальним засобом для придбання житла, хоча не є універсальним рішенням. Державна програма «єОселя» сприяє доступності житла для пільгових груп населення, в той час як комерційні банки забезпечують альтернативні варіанти для інших.