Які зміни чекають на українців після ухвалення Закону про основи житлової політики?
Сергій Комнатний Експерт у сфері житлової політики України, доктор юридичних наук
Ця стаття фокусується на ухваленні ключового закону у сфері житлової політики та на тих суттєвих змінах, які вплинуть на життя кожного громадянина України.
У січні 2026 року Україна здійснила важливий крок у реформуванні сфери житла. Верховна Рада України затвердила в другому читанні та в цілому Закон "Про основні засади житлової політики". Це рішення слід розглядати не лише як чергову законодавчу ініціативу, а як старт системної трансформації державного підходу до житлових питань – від застарілої радянської моделі до сучасних європейських стандартів.
Протягом десятиліть житлова сфера в Україні жила за правилами, які давно втратили зв'язок із реальністю. Житловий кодекс 1984 року, логіка "черг на квартиру", фрагментарні програми підтримки та відсутність єдиної стратегії фактично консервували проблеми замість їх вирішення. Війна лише оголила ці слабкі місця, додавши мільйони внутрішньо переміщених осіб і масштабні втрати житлового фонду. Новий закон став відповіддю на ці виклики.
Мова йде про основоположний документ, який формує правову базу для всієї реформи в сфері житла. Хоча він не вирішує всі питання одразу, він окреслює основні принципи, цілі та інструменти, на яких буде ґрунтуватися житлова політика країни в майбутньому. Цей закон має замінити застарілий Житловий кодекс і стати базою для нових спеціалізованих нормативних актів, державних ініціатив та фінансових механізмів.
Однією з ключових ідей закону є відмова від універсального підходу до забезпечення житлом. Держава більше не пропонує єдине рішення для всіх, натомість визнає, що житлові потреби громадян є різними -- за доходами, життєвими обставинами, соціальним статусом. Саме тому закон вводить декілька моделей реалізації права на житло. Для тих, хто не має достатніх фінансових можливостей, передбачено розвиток соціального житла на умовах доступної оренди. Для працівників, чия робота або служба вимагає проживання поблизу місця виконання обов'язків, -- службове житло. Для економічно активних громадян -- фінансово-кредитні механізми, такі як іпотека, лізинг або оренда з правом викупу.
Ключовим аспектом є те, що держава чітко заявляє: житлова політика повинна бути рентабельною. Це новаторський підхід, який передбачає інтеграцію приватних інвестицій, розвиток партнерства між державою та приватним сектором, а також створення сприятливих умов для інвестування в житлову інфраструктуру. За різними оцінками, потреба в фінансуванні для житлової сфери становить приблизно 80 мільярдів доларів, і без участі бізнесу та міжнародних партнерів залучити такі кошти буде неможливо.
Окремий акцент у законі зроблено на цифровізації. Створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи має докорінно змінити підхід до обліку житлового фонду та житлових потреб громадян. Фактично йдеться про перехід від паперових черг і ручних рішень до електронних реєстрів, прозорих критеріїв та автоматизованих процесів. Це не лише зменшує бюрократію, а й створює можливості для громадського контролю та зниження корупційних ризиків.
Закон встановлює нові основи для ринку оренди житла. Вперше в основному законодавстві підкреслюється важливість регулювання цього процесу, захисту прав як орендарів, так і орендодавців, а також розвитку оренди комунального житла з можливістю викупу. Для багатьох громадян України це може стати реальною альтернативою придбанню власного житла, особливо в умовах відновлення після війни та економічної нестабільності.
Важливо усвідомлювати, що затвердження цього закону є лише першим кроком. Одночасно держава займається підготовкою законопроєкту "Про соціальне житло", створенням Державної стратегії житлової політики та розробкою окремого закону, що регулюватиме управління житловими фондами. Саме ці документи нададуть конкретні механізми та процедури для реалізації загальних норм. Відсутність таких доповнень зробить закон лише декларативним, а не дієвим інструментом для змін.
Очікування громадян виглядають досить амбітними. Мова йде про поліпшення житлових умов для мільйонів осіб, включаючи понад 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб. Передбачено запровадження різних форматів підтримки, з урахуванням фінансових можливостей, а також створення прозорих правил і цифрових сервісів замість багаторічних черг. Це нові інструменти для планування та управління житловим фондом для громад, а для бізнесу – більш ясні та передбачувані умови діяльності.
Закон "Про основні засади житлової політики" вносить значні зміни не лише в юридичні норми, а й у загальне ставлення держави до житлового питання. Україна переходить від сприйняття житла як дефіцитного ресурсу, що підлягає розподілу, до нової моделі, в якій житло розглядається як складова соціальної політики, економічного прогресу та підвищення якості життя. Ефективність цієї реформи буде визначатися її реалізацією, проте без такого кроку подальший розвиток був би неможливим.
