Як вкладати кошти в нерухомість в умовах війни
На які сигнали слід зважати, коли тренди мирного часу більше не діють?
Конфлікт суттєво трансформував ситуацію, і повернення до колишніх умов вже неможливе. Сфера нерухомості швидко адаптується, а досвід країн, що пережили післявоєнний період, відкриває нові перспективи. Які сигнали слід враховувати, коли звичні тренди більше не актуальні? Як політичні рішення та міжнародна підтримка формують нові ринкові ніш?
Щоб уникнути непорозумінь і невизначеності, корисно звернути увагу на досвід країн, які вже пережили жахи війни та зіткнулися із викликами відновлення після конфлікту. Їхні історії - це не лише статистика, а справжній джерело знань, перемог і невдач, що можуть слугувати для нас, українських інвесторів, надійним орієнтиром у складних часах.
Як не крути - життя триватиме, але його умови будуть іншими. І нерухомість як одна з ключових галузей неминуче трансформується під впливом політичних рішень, міжнародної допомоги та інфраструктурної перебудови.
Перше запитання, з яким стикається кожен власник капіталу в Україні: чи варто інвестувати у часи, коли війна здається безкінечною, а перспективи - надзвичайно невизначеними? Легендарному Ротшильду приписують фразу: "Купуй, коли по вулицях ллється кров, навіть якщо це твоя власна". Хоча це може звучати цинічно, історія Хорватії під час її війни за незалежність (1991-1995 роки) свідчить про те, що в цій провокаційній думці є певна логіка.
Коли країна опинилася в середовищі конфлікту, економічна ситуація стала катастрофічною, а більшість підприємців в паніці виводили свої кошти або залишалися в пасивному очікуванні. Саме в цей момент виник інвестиційний вакуум. Ціни на активи впали до мінімуму, а ризики сягнули небачених висот. Проте знайшлися сміливці, які вирішили протистояти загальному тренду. Як демонструє досвід Хорватії, саме ці сміливі інвестори змогли отримати найбільші виграші.
Офіційні дані показують, що найбільш вигідними роками для придбання нерухомості в Хорватії були 1993 та 1994 - між першим і другим етапами загострення конфлікту. У цей період середня вартість квадратного метра в доларовому еквіваленті знизилася на 12% і 15% відповідно в порівнянні з 1992 роком. А в 1995 році, на фоні військових успіхів Хорватії та звільнення територій, ціни різко зросли на 35%. Інвестори, які вклали кошти в активи під час цього спаду, не лише зберегли свої фінанси, але й отримали можливість значно їх примножити.
Хорватія: зміна середніх цін на нерухомість, дол. за квадратний метр
Після війни ці гравці, вклавшись у відносно недорогий на той час ремонт, чудово капіталізувалися, зокрема, на хвилі туристичного буму, що охопив узбережжя Хорватії у другій половині 1990-х та на початку 2000-х років. Додатковим бонусом для власників приватних апартаментів став справжній податковий рай повоєнного відновлення: вони сплачували в середньому лише 2% від суми доходу.
Ці низькі податкові ставки залишаються актуальними й сьогодні, тому, незважаючи на високу конкуренцію на ринку та зменшення рівня заповнюваності, власники не квапляться розпродавати свої активи.
Яке це має значення для інвесторів в Україні?
Уявімо, що інвестор наважився розглянути можливість вкладень у країну під час або незабаром після війни. Наступне запитання, яке виникає: на що звертати увагу? Які чинники стають ключовими, коли традиційні економічні моделі виявляються недійсними, а ринок нагадує заплутаний пазл, де частина елементів відсутня, а інші переплутані?
Досвід Німеччини, яка двічі за століття пережила повне знищення та радикальні зміни, надає цінні уроки. Після закінчення Другої світової війни країна опинилася не лише в стані руїни, але й була поділена на дві частини. Це призвело до виникнення двох кардинально різних ринків нерухомості, кожен з яких мав свої унікальні правила та умови.
Західна Німеччина (ФРН), опинившись у сфері впливу західних союзників та отримавши потужну фінансову ін'єкцію через План Маршалла (близько 1,4 млрд дол., переважно гранти на відновлення промисловості, інфраструктури та житлового будівництва), змогла доволі швидко запустити процеси відбудови.
Проте ситуація залишалася складною. Країна зіткнулася з величезним дефіцитом житла: у 1949 році 14,6 мільйона сімей мали лише 9,4 мільйона квартир. У відповідь на це була розроблена державна політика, яка включала контроль за розподілом житлового фонду та введення фіксованої орендної плати. Починаючи з 1950 року, розгорнулася масштабна програма з будівництва соціального житла. Протягом наступного десятиліття було зведено 3,3 мільйона нових осель, з яких 2 мільйони призначалися для соціального використання.
Основними індикаторами для інвесторів у цей час стали державна політика та зміни в інфраструктурі. Розподіл країни призвів до розриву єдиної транспортної мережі. Німеччина була змушена адаптувати свої логістичні пріоритети. Напрямки на Схід втратили свою значущість, тоді як активно розвивалися транспортні коридори на південь і до північних портів, таких як Бремен, Гамбург і Кіль. Розширення та оновлення головних автобанів (A1, A3, A5, A7) забезпечили зв'язок між основними промисловими центрами.
Міста, розташовані на перетині ключових транспортних артерій, такі як Гамбург, де порт забезпечував близько 10% ВВП Західної Німеччини, стали свідками значного припливу робочої сили і зростання попиту на житло. Наприклад, орендна плата за двокімнатні квартири в Гамбурзі зросла з 30-50 марок у 1950-х роках до 120-180 марок у 1970-х, що є збільшенням у 4-4,5 рази, незважаючи на введення в експлуатацію 50 тисяч соціальних квартир у 1960-х. Ті інвестори, які вчасно усвідомили ці зміни та зробили ставку на регіони, що стали центрами нових логістичних потоків, змогли отримати значні переваги.
Німеччина: автобани як ключові складові економічного розвитку та ринку нерухомості.
Об'єднання Німеччини в 1990 році суттєво змінило географічний ландшафт країни. Інтеграція інфраструктури східних регіонів, відновлення Берліна як столиці, а також значні державні інвестиції та податкові пільги для забудовників на сході — наприклад, можливість прискореної амортизації до 50% витрат на інвестиції — створили нові горизонти для розвитку та ризики. На початку 1990-х років автошляхи, що вели до колишньої НДР (А2, А4, А9), які раніше були занедбаними, раптом стали вигідними. Об’єкти, розташовані уздовж транспортних артерій, що з’єднували схід і захід, отримали нове життя.
Ще один значущий показник — це зміна настроїв і поведінки людей. Якщо після Другої світової війни спостерігалася тенденція до субурбанізації і занепаду міських центрів, то внаслідок об'єднання великих міст Східної Німеччини почали проявлятися інші явища. Відновлені старі райони поблизу центральної частини набували статусу престижного житла, в той час як соціалістичні панельні комплекси втрачали своїх заможних мешканців.
Яке це має значення для інвесторів в Україні?
Інвестування в країну, що пережила або все ще переживає конфлікт, завжди є ризикованим кроком. З одного боку, існує можливість "зловити хвилю" на початку її розвитку та отримати значний прибуток. З іншого боку, є ймовірність, що ви можете опинитися в ситуації, де ваші вкладення стануть частиною тимчасового ринкового зростання, спровокованого спекулятивним попитом або короткостроковими демографічними змінами. Ця хвиля може зникнути так само швидко, як і виникла.
Досвід Сирії, де війна з 2011 року та зміна режиму у 2024 році спричинили кардинальні і непередбачувані зміни на ринку нерухомості, дає важливі уроки.
Після падіння режиму Асада у 2024 році сирійський ринок нерухомості продемонстрував дивовижні контрасти. В одних регіонах ціни стрімко пішли вгору, в інших - так само стрімко обвалилися. Місто Ідліб на півночі країни, яке за роки війни прийняло величезну кількість ВПО (до 350 тис. осіб), зіткнулося з шаленим дефіцитом житла. Спочатку деякі місцеві власники, побоюючись відпливу переселенців після стабілізації ситуації, поспішили продати нерухомість дешевше.
Проте ситуація склалася інакше: внутрішньо переміщені особи вибрали залишитися, тоді як повернення біженців з-за кордону, зокрема з Туреччини, тільки збільшило навантаження на ринок.
У результаті, ціни в Ідлібі продовжують щомісячно зростати. Наприкінці 2024 року п'ятикімнатний будинок, проданий за 40 тисяч доларів, був швидко перепроданий за 48 тисяч доларів. Протягом року ціни піднялися на 25%, з прогнозами, що вони можуть зрости ще на 40% і більше. Схожа динаміка спостерігалася й в інших великих містах, таких як Дамаск і Алеппо, де мешканці шукали безпеки та стабільності.
Водночас у сільських районах та прикордонних зонах (такі як Атма, Дейр-Хасан, Салкін на півночі провінції Ідліб), які під час інтенсивних бойових дій виконували роль тимчасового притулку для внутрішньо переміщених осіб, ситуація змінилася на протилежну.
Як тільки найближча загроза відступила, люди почали повертатися до своїх рідних міст, і попит на житло в цих "оазах безпеки" різко знизився. Ціни на нерухомість впали на 70%. Один з переселенців, який збудував будинок у прикордонному регіоні за приблизно 9 тисяч доларів, не зміг продати його за більше ніж 5 тисяч доларів.
Це наочно демонструє, як тимчасові демографічні обставини можуть викликати миттєвий сплеск цін, який зникне так само раптово, як і з'явився.
Сирія: динаміка цін на житлові об'єкти, 2024-2025 роки
Яке це має значення для інвесторів в Україні?
Досвід Хорватії, Німеччини та Сирії демонструє, що, незважаючи на особливості кожного з конфліктів, існують універсальні уроки для приватних інвесторів. Які ж основи складатимуть успішну стратегію для учасників ринку української нерухомості?
1. Обґрунтований оптимізм і готовність приймати ризики в умовах інвестиційної невизначеності. Приклад Хорватії демонструє, що часи найбільшої нестабільності, коли вартість активів досягає мінімуму, можуть виявитися найсприятливішими для інвестування. Це вимагає не просто сліпої віри, а глибокого аналізу потенціалу регіону, усвідомлення державних підтримок та готовності до тривалої перспективи, оскільки швидкого отримання спекулятивного прибутку очікувати не слід.
2. Увага на основних чинниках: інфраструктурні проекти, економічна географія та державні стратегії. Досвід Німеччини демонструє, що основними орієнтирами для інвестицій є державні рішення, програми відновлення інфраструктури (таких як транспорт і енергетика) та еволюція економічної спеціалізації в регіонах. Варто ретельно досліджувати, в які напрямки спрямовують свої зусилля державні органи та міжнародні партнери.
3. Аналіз попиту та виявлення тимчасових цінових аномалій. Інсайти з Сирії: важливо розрізняти стійкий попит і короткострокові пікові сплески, які можуть бути наслідком, наприклад, раптового зростання кількості внутрішньо переміщених осіб. Стійкий попит виникає в умовах наявності довгострокових економічних можливостей, стабільності та реальних планів розвитку. Найбільш надійно орієнтуватися на ті регіони, де спостерігаються ознаки залучення приватних інвестицій.
