Чотири ключові пріоритети на найближчі п'ять років: Чи реально встановити земельні відносини без корупційних схем?

У найближчі п'ять років Україна матиме чотири фундаментальні цілі у розвитку земельних відносин: цифрова прозорість, чіткі правила управління, гармонізація зі стандартами ЄС та моніторинг земельних відносин.

Згідно з даними дослідження НАЗК, понад 44% населення стикаються із корупцією при зверненні за послугами у сфері будівництва та земельних відносин.

Непрозорі земельні процеси формують суттєві загрози для підприємництва — вони підвищують витрати на капітал, затримують реалізацію будівельних проєктів тощо. Відсутність чітко визначених прав і прозорих угод перешкоджає інвестиціям, а непрозора приватизація призводить до зменшення податкових надходжень для місцевих громад.

Крім того, новий звіт ГО "Разом проти корупції" зафіксував певний прогрес у виконанні Державної антикорупційної програми (ДАП) у сфері земельних відносин у 2023-2025 роках.

Наприклад, Уряду вдалося підготувати правову й технічну базу для ринкової масової оцінки земель сільськогосподарського призначення, провести незалежну оцінку стану національної кадастрової системи, відновити пілотний проєкт щодо реєстрації земельних ділянок безпосередньо інженерами-землевпорядниками без "чиновницького посередництва".

Однак основні ризики в сфері земельних відносин залишаються невирішеними, серед яких можна виділити: нестачу чітко визначених регламентів, наявність надмірних дискреційних повноважень у чиновників при ухваленні рішень про формування земельних ділянок, непрозоре розподілення державних земель, відсутність законодавчої вимоги щодо передачі всіх комунальних земель через електронні аукціони, а також брак стратегії цифровізації в земельній сфері, що веде до затягування процесів і збільшення витрат, супроводжуючи це надмірною дискрецією.

В цілому, реалізація заходів "земельного блоку" Державної агропромислової програми відбувалася з значними затримками. На липень 2025 року було виконано лише трохи більше 20% запланованих дій, а деякі з них навіть не були розпочаті.

В даний момент НАЗК та фахівці аналізують ключові напрямки антикорупційної реформи в сфері земельних відносин на найближчі п’ять років. Для реалізації цих цілей необхідні повна цифрова відкритість, ясні управлінські принципи, узгодження з європейськими стандартами та систематичний контроль за земельними відносинами.

Абсолютна цифрова ясність

Обмеження щодо використання земельних ділянок, що регулюються публічно-правовими нормами, повинні бути доступні в онлайн-форматі через публічні цифрові реєстри цілодобово. Натомість, їх не слід приховувати у паперових документах, які зберігаються у кабінетах державних установ. Для досягнення цієї мети необхідно впровадити обов'язкову реєстрацію кожного обмеження з уніфікованими метаданими, такими як правова основа, межі, термін дії та відповідальний орган. Також важливо інтегрувати ці дані з Державним земельним кадастром та іншими відповідними реєстрами.

Функціонал має дозволяти перегляд інформації аж до рівня конкретної території та ділянки, будь-які внесені зміни повинні фіксуватися та залишати слід у системі, а обмін між системами має відбуватися автоматично через програмний інтерфейс, щоб усі інші реєстри також оновлювалися одночасно. Безумовно, заходи захисту даних мають застосовуватися до всіх інформаційних систем, що опрацьовують публічні дані про землю: багаторівневий доступ, маскування конфіденційних об'єктів, реєстрація всіх запитів.

Результат очевидний: інвестори, місцеві громади та уряд спостерігатимуть за ситуацією з однаковими перспективами, без необхідності "ручного втручання" в процеси використання земель.

Запровадження ефективної цифровізації у земельній сфері потребує технічних фахівців, надійної сучасної інфраструктури та взаємопов'язаних баз даних, що забезпечують безперебійний обмін інформацією. Відтак вкрай важливими є технічна модернізація шляхом реінжинірингу Національної кадастрової системи, а також наповнення Адресного реєстру та Містобудівного кадастру із забезпеченням повної взаємодії між усіма трьома системами, а також із ДРРП.

Ясні принципи керування

Можливості для корупційних дій значно зменшуються завдяки впровадженню чітких та цифрових процедур, які виключають "ручні" втручання. Процес зміни цільового призначення земель повинен проходити за єдиним контролюючим списком і в рамках чітко визначеної ієрархії планування (від загального плану громади до детального проекту). Всі операції з державними чи комунальними землями мають здійснюватися через конкурентні електронні аукціони, за винятком чітко обґрунтованих випадків, що стосуються національної безпеки. Надзвичайні відступи в період відновлення автоматично втрачають свою силу через два роки, якщо їх не буде переглянуто та затверджено відповідно до встановлених процедур.

Державний земельний банк був створений з метою активізації невикористаних ресурсів державних земель. Проте, без законодавчого регулювання щодо передачі надлишків через систему Prozorro, гектари продовжуватимуть залишатися в тіні або виходитимуть з державної власності через непрозорі схеми. Єдиним ефективним рішенням є впровадження незалежного управління, забезпечення відкритості угод і проведення виключно аукціонів, які зможуть захистити національні інтереси та активи громадян України.

Коли правила однакові для всіх і забезпечуються комп'ютерним алгоритмом, а не телефонним дзвінком, дискреційність стає винятком, а доступ для всіх із конкуренцією за найкращу пропозицію -- нормою.

Узгодження з вимогами Європейського Союзу.

Земельна політика України повинна гармонізуватися з європейськими правовими нормами. Просторові дані повинні відповідати таким стандартам, як INSPIRE. Містобудівні проекти повинні узгоджуватися з екологічними та охоронними вимогами до пам'яток. Методика масової оцінки земель має відповідати міжнародним стандартам, враховуючи якість ділянок, їхнє розташування, доступ до інфраструктури та екосистемні аспекти. Запровадження ринкової масової оцінки замість застарілих нормативних значень, які не відображають реальної вартості землі, сприятиме стабілізації доходів місцевих бюджетів від земельного оподаткування. Крім того, компенсації за вилучення земель нараховуватимуться за прозорою методикою з незалежною перевіркою.

Практики безкоштовної приватизації повинні залишитися в історії, оскільки наявність вільних земельних ділянок обмежена, а процес їхнього розподілу стає все менш прозорим. Це призводить до того, що законодавчо гарантовані права багатьох громадян залишаються нереалізованими. Ще гірше, це може викликати виснаження державних земель і ресурсів, які вже не здатні сприяти розвитку місцевих громад.

Спостереження за земельними взаєминами

Система ефективного моніторингу земельних відносин може слугувати одним із найпотужніших інструментів у боротьбі з корупцією. Якщо громадськість та бізнес матимуть доступ до прозорих даних про те, хто і на яких умовах використовує комунальні або державні землі, а також за які ціни відбувається продаж чи оренда цих земель, це дозволить їм краще розуміти динаміку земельного ринку. У свою чергу, це значно зменшить ймовірність зловживань.

Наприклад, відкритість інформації дозволяє оперативно виявляти ситуації, коли державні земельні ділянки передаються за цінами, які значно нижчі від ринкових, або коли податкові надходження та орендна плата не забезпечують належного фінансування місцевих бюджетів. Публічний портал моніторингу також має відображати рішення органів місцевого самоврядування щодо змін у цільовому призначенні земель, управлінні державними та комунальними активами, а також дотриманні режимів охорони об'єктів природно-заповідного фонду, цінних ґрунтів і пам'яток культурної спадщини. Таким чином, моніторинг стає не лише джерелом статистичних даних, але й ефективним запобіжником корупційним схемам, а також підвищує рівень довіри суспільства та інвесторів до земельної політики держави.

Які переваги це принесе Україні?

Прозорі та інтегровані кадастри дадуть чітку відповідь, де можна будувати й хто володіє землею, забезпечуючи громадянам контроль за своїми правами. Єдині правила управління та електронні аукціони усунуть тіньові схеми розпорядження держземлею. Ефективна система моніторингу забезпечить прозорість і контроль за ринком земель.