Чи настає кінець "сірої" оренди? Власникам квартир обіцяють значне зниження податкових ставок: подробиці.

Чому на ринку оренди фактично не працюють "в білу"

Ринок оренди в Україні майже повністю перебуває в тіні: за оцінками експертів, із 1,5 млн щорічних угод приблизно 1,35 млн є неофіційними. Причиною є зависокі податки для власників.

"Офіційна частина ринку, яка є видимою, виглядає вкрай незначною: Державна податкова служба повідомила, що близько 900 осіб задекларували доходи від оренди нерухомості, а загальна сума податків, яку потрібно сплатити за цими деклараціями, перевищує 16 мільйонів гривень", - зазначає Олена Шуляк.

Вона акцентує увагу на тому, що без легалізації ринку неможливо реалізувати реформу в сфері житлової політики. Основною законодавчою перешкодою, на її думку, є чинна ставка оподаткування. Згідно з нинішньою системою, власники нерухомості зобов'язані сплачувати 23% податків, зокрема 18% на доходи фізичних осіб та 5% військового збору.

Це, на її думку, є основною причиною, чому вони не прагнуть вести діяльність "по-білому".

"Відтак, зрозуміло, що потрібні зміни до Податкового кодексу в частині оподаткування житлового орендного бізнесу. Міністерство розвитку громад та територій вже працює над ними. Також створена відповідна робоча група з Державною податковою службою, з Міністерством фінансів України. Однак, я не вважаю, що нещодавно зареєстрований законопроєкт №15031 може це питання вирішити", - зауважує народна депутат.

Законопроект №15031 передбачає зменшення ставки податку на доходи фізичних осіб до 5% і введення "податкової амністії", яка триватиме з 1 квітня 2026 року до завершення воєнного стану, при цьому доходи від оренди не братимуться до уваги в оподатковуваній базі.

Отже, це фактично означає звільнення від податку на доходи фізичних осіб та військового збору на вказаний період. Проте я сумніваюся, що така пропозиція знайде підтримку у залі, адже надання податкових пільг за несплату виглядає неправильно. Усі підприємства, включаючи фізичних осіб-підприємців, сплачують податки. Немає такого, щоб хтось просто ігнорував свої зобов'язання. Я вважаю, що наші міжнародні партнери, зокрема Міжнародний валютний фонд, можуть негативно відреагувати на такі ініціативи. Проте варто відзначити, що ми вже досягли консенсусу щодо того, що ставка в 23% є занадто високою, - підкреслює Шуляк.

Вона вважає, що ставка повинна бути на рівні 7%. Це дозволить вирівняти умови для фізичних осіб та ФОПів, які наразі платять 5% податку, а також військовий збір та витрати на обслуговування. Разом з тим, Шуляк підкреслює, що зміни в податковій системі не принесуть результату без комплексного регулювання.

Свого часу пропонували і 5%, і навіть дозвіл сплачувати єдиний податок без ФОП. Але, як показує практика, фіскальні методи без підтримувальних заходів - не працюють.

"У 2005 році орендодавцям була запропонована можливість сплачувати єдиний податок у розмірі приблизно 100 грн. Це спонукало багатьох вийти з тіні. Однак після проведення податкової реформи ситуація змінилася, і ринок знову набув 'сірого' характеру. Тому навіть ставки в 5% чи 1% не забезпечують масової легалізації. Необхідно впровадити комплексну політику", - підкреслює депутат.

Вона вважає, що одним із важливих заходів повинно бути створення муніципального соціального житла за зразком, що використовується в країнах Європейського Союзу. Такі об'єкти житла надаватимуться громадами за зниженими тарифами, що спонукатиме приватний сектор до конкуренції та легалізації.

По-друге, вона зазначила, що соціальна оренда буде здійснюватися легально та відкрито, з укладанням відповідних договорів - тобто в "білу".

"Це створить конкуренцію на ринку, і приватні гравці теж активніше переходять до легальних форматів. Більше того - громади можуть залучати житло у приватних власників для соціальної оренди, надаючи натомість податкові преференції. Усе це дозволить по-справжньому запустити процес детінізації ринку оренди", - резюмує Олена Шуляк.