Порожні споруди на місці нових житлових проектів: прихований потенціал для житлової стратегії.

Тетяна Бойко Координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "ОПОРА"

Як незадіяна нерухомість може слугувати основою для нової житлової стратегії.

Україна сьогодні опинилася в умовах найсерйознішої житлової кризи з моменту здобуття незалежності. Мільйони людей, які були змушені залишити свої домівки, тисячі зруйнованих та пошкоджених будівель, а також необхідність відновлення населених пунктів та повернення людей на рідні землі – все це перетворило житлову політику на один із найважливіших аспектів відновлення країни після війни.

У відповідь дедалі частіше звучить, на перший погляд, очевидна пропозиція: потрібно просто будувати більше соціального житла. Однак міжнародний досвід свідчить, що саме цей шлях далеко не завжди є найефективнішим.

Проблема полягає не лише у браку житлових приміщень. В Україні досі домінує застаріла логіка житлової політики, що належить до минулого століття. Сучасна система була розроблена для держави, яка безкоштовно розподіляла житло, а не для забезпечення доступу людей до нього через актуальні механізми підтримки. Навіть ухвалений раніше Закон України "Про житловий фонд соціального призначення" не став ефективним інструментом. Він лише призвів до виникнення нової черги на житло, не вирішивши основну проблему – брак житлових ресурсів.

Сьогодні попит на доступу оренду зріс у рази, а держава і громади фізично не мають достатнього фонду квартир, щоб його задовольнити. Будувати нові будинки виключно під соціальне житло здається логічним рішенням, але саме тут варто звернути увагу на досвід європейських країн.

Після закінчення Другої світової війни багато європейських країн активно займалися будівництвом великих комплексів соціального житла. Однак з часом з'ясувалося, що ця модель призводить до нових викликів. Цілі райони почали перетворюватися на зони соціальної ізоляції, де зосереджувалися люди з подібними соціальними труднощами. Такі житлові масиви часто ставали важким фінансовим тягарем для місцевих бюджетів, а їх утримання вимагало все більших державних витрат.

Саме з цієї причини багато європейських держав поступово переосмислили свої стратегії. Державна підтримка тепер зорієнтована не на зведення окремих житлових об'єктів, а на безпосередню допомогу людям. Це виражається у субсидіях на оренду житла, що дозволяють громадянам самостійно обирати квартири на відкритому ринку, а держава компенсує частину витрат на їх утримання.

Така модель має кілька важливих переваг. Вона сприяє інтеграції людей у громади, а не їх концентрації у "соціальних кварталах"; залучає до вирішення житлової проблеми приватний житловий фонд; дозволяє ефективніше використовувати бюджетні кошти, підтримуючи значно більше сімей, ніж це можливо за рахунок будівництва нового житла. Ця модель має багато переваг (в Україні вона не запрацювала через тіньовий ринок оренди, високі податки та складну звітність), однак і суттєвий недолік - зростання цін на оренду.

В Україні існує унікальна особливість, яка відкриває нові перспективи для вирішення житлової проблеми. Мова йде про так звану "проблемну" нерухомість — безхазяйні об'єкти, спадщина, що втратила актуальність, незавершені будівництва, колишні гуртожитки, лікарні, санаторії, адміністративні приміщення та інші споруди, які тривалий час не виконують своїх функцій. Для багатьох місцевих громад це не лише юридична складність чи тягар на балансі, але й суттєвий ресурс для створення фондів соціального та муніципального житла.

Замість того, щоб вкладати значні кошти у будівництво нових житлових районів, державні органи та місцеві громади можуть зосередитися на систематичному виявленні, інвентаризації та поверненні до правового поля існуючих об'єктів, а також їх реконструкції під житлові потреби. Такий підхід дозволить швидше та економічніше забезпечити житлом населення без необхідності масштабних нових забудов. У випадку потреби, можна буде надавати субсидії на оренду саме для таких покращених об'єктів.

Цей підхід відповідає основам сталого відновлення. Він дозволяє одночасно вирішувати кілька завдань: надавати житло громадянам, відновлювати занедбані об'єкти, зменшувати витрати з бюджету, знижувати використання нових ресурсів і протидіяти деградації урбаністичного середовища.

Водночас, частина внутрішньо переміщених осіб після завершення війни планує повернутися до своїх домівок. Саме тому масове будівництво окремих кварталів соціального житла сьогодні може виявитися не найефективнішою інвестицією у середньо- та довгостроковій перспективі.

Це не означає, що соціальне житло варто зовсім ігнорувати. Воно є важливим для тих, хто не зможе знайти пристойне житло, навіть отримуючи державну допомогу. Сюди входять люди з інвалідністю, особи, які потребують безперервного догляду, літні люди без родинної підтримки та інші вразливі групи. Для них спеціалізований житловий фонд залишатиметься надзвичайно важливим.

Однак для більшості людей, які залишилися без даху над головою внаслідок війни, більш привабливим варіантом є сучасна модель соціальної оренди, що включає залучення приватного житлового фонду та використання вільних площ.

Україна вже розпочала великий процес реформування житлової політики. Новий закон "Про основні засади житлової політики" створює підґрунтя для розвитку соціальної оренди, муніципального житла та інших сучасних підходів до забезпечення населення житлом. Одночасно з цим запущено пілотний проєкт зі створення соціального житла за підтримки Європейського інвестиційного банку.

Це суттєвий етап. Проте ще більш критичною є необхідність уникнути тих помилок, які інші держави вчинили багато років тому.

Житлова політика завтрашнього дня – це не тільки про нові метри житла. Це також про оптимізацію вже існуючих ресурсів, інноваційні підходи до соціальної оренди та інтеграцію невикористаних об'єктів нерухомості в житловий фонд. Якщо Україні вдасться поєднати ці елементи, у неї з'явиться можливість не лише подолати житлову кризу, а й створити нову модель житлової політики – сучасну, європейську та справжню стійку систему.