Продаж квартири без значних втрат: як вигідно завершити угоду в 2025 році та зберегти до 25% вартості.
Продаж нерухомості — це не лише можливість отримати фінансову вигоду, але й процес, що може виявитися досить затратним. Особливо це стосується 2025 року, коли в Україні умови оподаткування стали більш суворими, а ставка військового збору підвищилася до 5%. Ті, хто не підготувався заздалегідь, можуть бути здивовані сумою податків, яку потрібно сплатити з доходу від продажу. Наприклад, при реалізації квартири за 1,5 млн гривень, в залежності від умов угоди, податкові зобов'язання продавця можуть коливатися від 30 000 до 375 000 гривень.
"З початку 2024 року військовий збір підвищився з 1,5% до 5%, що суттєво ускладнює податкове навантаження для продавців нерухомості", - зазначив у коментарі для РБК-Україна юрист у сфері нерухомості Андрій Ставнюк.
В найвигіднішому сценарії, продавець зобов'язується сплатити всього 2% від загальної вартості житла. Це може статися за таких умов:
"Ця ставка є універсальною і становить 1% державного мита та 1% внеску до Пенсійного фонду України. У даному випадку військовий збір та податок на доходи фізичних осіб не нараховуються," - підкреслює Ставнюк.
У практиці це доволі поширений випадок - за даними ринку, понад 60% угод з житлом в Україні здійснюються власниками, які володіли майном тривалий час і продають його вперше. Проте в будь-якій іншій ситуації доведеться платити значно більше.
Якщо власник вирішує продати квартиру, яка була у його власності менше трьох років, або якщо це вже друга (або більше) угода протягом одного календарного року, йому необхідно буде сплатити не лише звичні 2%, а й додаткові податкові збори.
"Якщо мова йде про короткострокове володіння, до зазначених 2% потрібно додати ще 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору. Отже, загальна сума складе 12% від вартості квартири," - пояснює адвокат.
Найбільш дорогим варіантом є ситуація, коли ви продаєте квартиру вдруге або втретє протягом року. У такому випадку застосовується більш суворий фінансовий підхід. «До 2% стандартних зборів додаються 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору, що в сумі становить 25% від вартості, вказаної в угоді купівлі-продажу», - зазначає Ставнюк.
Згідно з думкою фахівця, у випадку, якщо власник має на руках документи, що підтверджують витрати на придбання нерухомості, такі як угода купівлі, податкові зобов'язання можуть бути розраховані не з загальної суми, а з прибутку — різниці між ціною купівлі та продажу. Проте на практиці така ситуація трапляється досить рідко, адже не всі продавці мають змогу надати весь необхідний комплект документації. Тому важливо заздалегідь зафіксувати початкову вартість нерухомості.
Якщо продавець є компанією, податок на прибуток становить 18% від доходу, отриманого від реалізації нерухомості. При цьому для розрахунку оподатковуваної бази враховується балансова вартість активу, а не його ринкова вартість.
Не всі платники податків мають однакові обов'язки. Закон містить різноманітні винятки, які дозволяють суттєво знизити податковий тягар під час угод з нерухомістю. Наприклад, певні категорії осіб можуть бути звільнені від сплати ПДФО та військового збору:
"Якщо ви належите до категорії пільговиків або реалізуєте спадкове майно, податкове навантаження може бути значно зменшено, а іноді навіть до нульового рівня", - зауважує Андрій Ставнюк.
Найбільші витрати традиційно несе продавець. Саме він сплачує основну частину податків, мита і зборів. "У середньому продавець платить від 2 до 25% від вартості житла. Це залежить від кількості угод, терміну володіння та підтвердження витрат", - пояснює юрист.
Покупець, у свою чергу, сплачує лише 1% від пенсійного збору. В залежності від угоди між сторонами, він може також частково складати витрати на послуги нотаріуса, який здійснює реєстрацію угоди в реєстрі прав на нерухомість. Як правило, ці витрати складають від 0,5% до 1% від вартості квартири. Проте це не є обов'язковим, оскільки кожен випадок обговорюється індивідуально між сторонами угоди купівлі-продажу.
Крім того, до супутніх витрат, які теж варто враховувати, відносять оцінку майна, що є обов'язковою для оформлення угоди та податкового розрахунку. Послуги ліцензованого оцінювача коштують у середньому від 1 до 2 тисяч гривень.
Підготовка технічної документації потрібна у разі, якщо документи на нерухомість застарілі або потребують уточнення. Наприклад, ціна виготовлення нового техпаспорту стартує від 9000 гривень при площі об'єкта нерухомості 60-70 квадратних метрів. В середньому ціна варіюється в межах 12-15 гривень за квадратний метр.
На ділі багато людей не беруть до уваги ці витрати при підрахунку загальної суми, що може викликати непорозуміння і навіть призвести до зриву угоди на фінальному етапі.
Нове податкове навантаження є не тільки бюджетним питанням, а й частиною стратегічної політики країни.
"Уряд має намір зменшити спекулятивну діяльність на ринку нерухомості. Зростання кількості угод призводить до підвищення ставок. Це, в свою чергу, повинно знизити частоту швидких перепродажів і заохотити довгострокове володіння житлом", - зазначає Андрій Ставнюк.
