Які трансформації очікують на житлову політику в Україні та якою буде доля соціального житла?

Система соціального житла в Україні протягом тривалого часу демонструє низьку ефективність, а в умовах військових викликів не змогла надати житло всім, хто цього потребує.

Співавторка: Вікторія Чорна, юрист Sayenko Kharenko

У рамках поліпшення умов соціального житла 2 липня 2025 року Кабінет Міністрів України ухвалив Постанову 796 "Про впровадження експериментального проєкту створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та його оренди" (далі – постанова 796). Цим документом було ініційовано експериментальний проєкт, спрямований на формування муніципального (соціального) житлового фонду для довгострокової оренди.

Цей документ є початком переходу від неефективних рішень соціального житла та антикризових рішень, прийнятих під час повномасштабного вторгнення, до формування сталої моделі житлової політики.

Чому це має значення?

На відміну від постанови КМУ 495 "Деякі заходи з формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб", що наразі активно застосовувалася громадами та була реакцією на надзвичайну ситуацію після початку повномасштабної війни, новий експеримент -- це інституціональна спроба створити сталу модель доступного житла для широкого кола вразливих груп.

Постанова 796, на відміну від своєї попередниці, не містить вичерпного списку осіб, які можуть претендувати на отримання цього житла. Натомість, вона надає місцевим органам влади можливість самостійно визначати інші категорії населення, що має право на таке житло, враховуючи потреби конкретної громади.

Водночас встановлюються загальні критерії, яким кандидати мають відповідати. Зокрема:

* відсутність житла (понад встановлений мінімум 13,65 кв.м. на члена сім'ї)

* елемент зайнятості (в родині є члени, які отримують доходи)

* Загальний дохід родини не перевищує встановленого нормативу (відповідно до визначеної формули).

Пріоритет отримують ті, хто відповідає більшій кількості категорій і довше перебуває на обліку.

Ключові зміни в постанові 796.

Рішення містить такі пропозиції:

* Інституційний механізм вперше в українському праві окреслює функції та місце оператора житла — юридичну особу комунальної форми власності, що займається управлінням муніципальним (соціальним) орендним житлом або його будівництвом та подальшим управлінням.

* Визначені стандарти для житлових умов та їх оформлення. Документ містить детальний список меблів і побутових приладів, які повинні бути присутніми в муніципальному (соціальному) житлі.

Слід підкреслити, що ідея проєкту полягає у наданні житла в оренду на вигідних умовах, а не у безкоштовному користуванні.

Отже, згідно з формулою, встановленою постановою 796, приблизна вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становитиме близько 7 600 гривень (без урахування витрат на комунальні послуги). Це значно нижче за ринкові ціни, особливо враховуючи, що йдеться про нове житлове будівництво.

Хто і як бере участь у проєкті?

1. Місцеві органи влади/військові управління

Вони виконують ключову функцію в рамках проєкту, зокрема виступаючи в ролі замовників будівельних робіт. Їхня діяльність включає організацію та реалізацію процесу закупівлі товарів, послуг і робіт, а також визначення операторів, які згодом займатимуться управлінням житлом. Крім того, вони можуть частково або повністю покривати витрати на будівництво.

2. Установа відновлення

Пропонує стандартні проєкти для повторного використання в будівництві, складає список проєктів і проводить контроль за їх реалізацією.

3. Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України

Виконує функцію координації та управлінського регулювання, зокрема формулює загальні принципи впровадження політики, а також забезпечує інтеграцію практичних аспектів пілотного проєкту зі стратегічними реформами.

Джерела фінансування можна перефразувати як "варіанти отримання фінансових ресурсів".

Проєкт передбачає різноманітні джерела фінансування.

* регіональні фінансові ресурси

фінансування з міжнародних фондів та грантових програм

* субсидовані позики та державні інвестиції відповідно до Бюджетного кодексу України.

Виклики впровадження

На даний момент існує кілька питань, які залишаються невирішеними і можуть негативно вплинути на ефективність реалізації даного проєкту. Зокрема, в Україні існує традиційна проблема – нестача фінансування. В даний час не розроблено ефективних механізмів для залучення інвестицій та створення пільг для бізнесу, який міг би надати необхідні кошти. Отже, якщо громада не має джерела фінансування для цієї програми, її реалізація може залишитися під загрозою.

У цьому документі також не зазначено необхідності створення відкритого реєстру, що призводить до зменшення прозорості та може ускладнити моніторинг з боку суспільства та благодійників.

Одночасно слід зазначити, що питання може бути вирішене шляхом впровадження нових змін, які наразі активно обговорюються на державному рівні. Зокрема, у проєкті Закону "Про основи житлової політики", що буде розглядатися Верховною Радою з 6 січня 2025 року, передбачено створення Єдиної інформаційно-аналітичної системи в сфері житлової політики. Ця система, зокрема, виконуватиме такі функції:

* реєстрація житлових ресурсів

* реєстрація громадян, які потребують покращення умов проживання

* реєстрація операторів доступного житла.

Отже, разом з очікуваними змінами до законодавства (зокрема створенням Єдиної житлової інформаційної системи) цей експериментальний проєкт може стати основою для нової житлової парадигми -- сталої, справедливої та прозорої. Водночас його успіх залежатиме від реальної спроможності громад це фінансувати, спроможності людей сплачувати оренду, прозорих механізмів реалізації та належної державної підтримки на всіх етапах.