Від відшкодувань до житлових ініціатив: чи готова Україна створити нову інфраструктуру?

Сергій Комнатний — фахівець з питань житлової політики в Україні, володар ступеня доктора юридичних наук.

Ця стаття зосереджена на розробці комплексного підходу до створення житлової політики для внутрішньо переміщених осіб та ветеранів.

Україна поступово переходить до етапу, коли житлова політика перестане бути лише сукупністю окремих ініціатив і стане однією з основних державних стратегій відновлення країни.

Нещодавні зустрічі уряду, присвячені житловому забезпеченню громадян, які найбільше постраждали від збройної агресії Росії, свідчать про виникнення нового підходу. Тепер питання стоїть не лише про відшкодування зруйнованого житла чи окремі програми пільгового кредитування. Уряд фактично почав формувати всеосяжну систему житлової підтримки для внутрішньо переміщених осіб, ветеранів війни, осіб з інвалідністю в результаті бойових дій, багатодітних сімей та інших соціально уразливих верств населення.

Це знаковий момент. Вперше за значний проміжок часу житло стає предметом уваги у контексті соціальної політики, економічного прогресу та національної безпеки одночасно.

Від миттєвого реагування до комплексних рішень.

Упродовж останніх років країна стикалася з безпрецедентними викликами, що вимагали термінових дій з боку держави. Для підтримки громадян було впроваджено програми компенсації за знищене та пошкоджене житло, а також ініційовано проект "єВідновлення". Крім того, продовжено розвиток іпотечних програм і вдосконалено механізми соціальної допомоги для внутрішньо переміщених осіб.

Однак усі ці засоби справлялися лише з конкретними завданнями.

Водночас війна сформувала значно складніший запит. Сотні тисяч родин потребують не лише компенсації втрат, а й зрозумілої житлової перспективи на роки вперед. Люди мають різний рівень доходів, різний статус, різні життєві обставини. Для когось актуальною є тимчасова оренда, для когось - соціальне житло, для інших - іпотека або житловий сертифікат.

Саме тому ключовою новацією урядової концепції стала відмова від принципу "одне рішення для всіх".

"Житловий рейтинг" замість житлової черги.

Найбільш цікавою складовою запропонованої моделі є концепція так званої "житлової драбини".

Основна ідея полягає в тому, що особа має можливість адаптуватися до різних житлових рішень в залежності від своїх життєвих обставин та фінансових ресурсів.

Перший рівень - допомога на оренду житла. Це швидке рішення для внутрішньо переміщених осіб та інших громадян, які потребують негайної підтримки.

Другий рівень - це соціальне та муніципальне житло. У цьому контексті закладено найбільш значущу інновацію. В Україні фактично планується запровадження сектора муніципального житла, який протягом багатьох років не існував. Мова йде про житловий фонд, що буде належати громадам і надаватися в оренду на тривалі терміни за помірною ціною.

Третій рівень - постійне житлове рішення через житлові сертифікати, компенсації на відновлення житла, житлові ваучери та пільгову іпотеку.

Фактично, держава закликає перейти від радянської системи квартирних черг до новітньої моделі житлової мобільності, що вже широко впроваджена в країнах Європейського Союзу.

Головна реформа полягає в забезпеченні соціального житла.

Якщо говорити про найбільш інноваційний аспект даної концепції, то безсумнівно це впровадження муніципального житлового фонду.

Україна багато років намагалася вирішувати житлові проблеми переважно через механізми власності. Вважалося, що головна мета державної підтримки - допомогти людині придбати квартиру.

Однак європейська практика демонструє інші результати. У багатьох країнах Європейського Союзу сектор соціального та доступного житла займає ключову позицію, що дозволяє людям отримувати комфортне проживання без потреби термінового придбання власності.

Ось чому ідея створення муніципальних житлових фондів може виявитися одним із ключових досягнень реформи житлового сектору.

Громади отримують можливість формувати власний житловий ресурс через будівництво, реконструкцію, придбання житла, проєкти державно-приватного партнерства та навіть використання відумерлої спадщини.

В майбутньому це створить стабільний житловий механізм, що слугуватиме не тільки внутрішньо переміщеним особам, але й молодим фахівцям, ветеранам, працівникам державного сектору та представникам інших соціальних груп.

Сучасні функції громад.

Ще однією ключовою трансформацією є перетворення функцій місцевого самоврядування.

Протягом тривалого часу в Україні житлова політика залишалася надзвичайно централізованою. Ключові рішення ухвалювалися на рівні держави, тоді як місцеві громади здебільшого виконували ці рішення.

Новий підхід представленої концепції є альтернативним.

Громади повинні самостійно встановлювати межі земельних ділянок, створювати муніципальні житлові фонди, здійснювати управління житловими активами та залучати інвестиції.

Зокрема, місцеве самоврядування відіграє центральну роль у формуванні житлової політики.

Це відповідає європейській практиці, де саме муніципалітети є найбільшими власниками та управителями соціального житла.

Основне питання — фінанси.

Разом із тим, жодна житлова стратегія не може існувати без фінансового забезпечення.

Первинна оцінка необхідного фінансування для запропонованих заходів становить понад 386 мільярдів гривень, і це лише на найближчий період.

У контексті порівняння, це один із найзначніших обсягів соціальних інвестицій, які коли-небудь були заплановані в Україні.

Безсумнівно, що отримати таке фінансування лише з державного бюджету не представляється можливим.

Тому даний підхід передбачає участь міжнародних фінансових установ, фінансування з боку Європейського Союзу, ресурси місцевих бюджетів, банківської сфери та приватних інвесторів.

Справжня мета полягає в формуванні потужної коаліції, що об'єднає державу, громади, міжнародних партнерів і бізнес для ефективного вирішення проблеми житла.

Які подальші кроки?

Необхідно усвідомлювати, що на даний момент мова йде лише про теоретичні розробки. Окремої стратегії від уряду або всебічної програми поки що не ухвалено.

Проте виникнення такого погляду є значущою політичною подією.

Після ухвалення Закону України "Про основні засади житлової політики" держава вперше отримала законодавчу основу для побудови сучасної житлової системи. Наступним кроком має стати ухвалення Державної житлової стратегії та формування конкретних програм її реалізації.

Сьогодні питання житла виходить далеко за межі соціальної допомоги. Воно стає питанням повернення людей, економічного відновлення територій, інтеграції ветеранів, підтримки внутрішньо переміщених осіб та конкурентоспроможності громад.

Саме з цієї причини ключове питання вже не полягає в тому, чи необхідна Україні нова житлова стратегія.

Основне питання полягає в тому, чи вдасться нам впровадити це достатньо оперативно, щоб житло стало одним із ключових факторів відновлення країни після війни, а не ще однією реформою, що залишиться в планах.