Обновление жилых домов в Украине: ОСМД поможет?

Квартира или свой дом – базовое звено жизни любого человека, «своя крепость», как гласит поговорка. Но всем известно, что в Украине в этом «крепостном хозяйстве» сегодня немало проблем. Так, большая часть жилых зданий построена еще при СССР и с тех времен почти не реконструировалась. И на сегодняшний день, по данным Минрегионстроя, в стране требует капитального ремонта 70-75% жилого фонда. Однако коммунальные предприятия ограничиваются в основном текущим ремонтом – перекладкой инженерных коммуникаций, перекрашиванием, заменой внешних и внутренних конструктивных элементов и т.д.

В результате, по состоянию на начало 2012 г. самой срочной реконструкции требовало 58,9 тыс. жилых домов общей площадью 5,1 млн м2, в которых проживало более 200 тыс. чел. В частности, нуждается в неотложном капремонте жилфонд первых советских массовых серий (1960-70-е годы) – это около 72 млн м2, или 23% задействованного многоквартирного жилья в государстве. В быту эти и схожие строения называют «хрущевками».

Но вопрос обновления и дальнейшего содержания – это, прежде всего, вопрос денег. Например, капремонт одного 9-этажного дома стоит 3-5 млн грн. Однако до последнего времени средств выделялось явно недостаточно: в 2011 г. на подобные цели в отечественном госбюджете было предусмотрено не более 500 млн грн. В то же время, по итогам 2011-14 гг., на реконструкцию жилищного хозяйства намечено направить 10,5 млрд грн – это немало. Тем более, с учетом того, что на все основные работы по обновлению устаревшего фонда нужно сравнительно немного денег – эксперты оценивают сумму в 15-17 млрд грн.

Действительно, в масштабе страны сумма не так уж велика. Примерно столько же стоит модернизация одного цеха (доменного или сталелитейного) на крупном украинском металлургическом комбинате, а таких проектов в последние годы у нас реализовано сразу несколько. С другой стороны, металлургия остается прибыльной даже во время экономического кризиса – а вот в ЖКХ средства вкладываются только в строительство и маркетинг жилья. А затем застройщик фактически переводит вопрос эксплуатации на государство в лице коммунальных предприятий, а также на рядовых жителей.

ОСМД: главное звено

Логично возникает вопрос: как же найти деньги на реконструкцию. А также на обслуживание зданий, на профилактику износа (которая, как известно, дешевле ремонтов «постфактум»). Государство в обозримом будущем эти статьи расходов в одиночку финансировать не сможет. А значит, нужно либо «скидываться», либо искать частного инвестора.

Интегрировать оба этих варианта способны объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), отмечает экономист Руслан Павленко. Юридически такая форма управления появилась еще в 1994 г., соответствующий закон принят в 2002 г., но де-факто развитие ОСМД началось только в последние годы. Глава Минрегионстроя Анатолий Близнюк сообщает ForUm`у, что по состоянию на начало 2012 г. ОСМД охватывали 17% многоквартирных жилых зданий страны. Такие объединения, среди прочего, имеют годовые финансовые планы, которыми определяются не только необходимые работы на подотчетных объектах, но и источники средств для этих работ. «И ОСМД все активнее ищут альтернативные финансовые источники, стараются дифференцировать инвестресурс, – говорит Павленко. – Поэтому в крупных городах Украины уже известен ряд домов, отремонтированных за средства, привлеченные ОСМД. Инвестор при этом получает определенные помещения или территорию (собственность или аренда), или же права в управлении объектом. Впрочем, это лишь простейший уровень возможной финансово-инвестиционной деятельности ОСМД и других подобных образований. Они ведь способны стать платформой для целых коммунальных компаний и фондов, которые будут аккумулировать значительный ресурс для вложения как в коммунальной сфере, так и на других рынках. В будущем такие структуры могут стать профессиональными подрядчиками работ по упорядочению и реконструкции, источником кредитов и других средств для развитийных проектов жилищной сферы».

Руководитель проектов Международной финансовой корпорации (IFC) Гжегож Гайда тоже убежден: будущее отечественного ЖКХ именно за ОСМД. По мнению специалиста, «такие объединения станут надежными заемщиками, как это уже делается в Европе. А залогом по кредитам будут выступать предстоящие платежи за содержание дома, которые ОСМД будет получать от жильцов. Государство же может участвовать в софинансировании модернизации зданий через государственно-частное партнерство». Бюджетных денег может быть не более чем 10-20% сметы, а остальное должны привлекать ОСМД.

Задачи и решения

Директор Центра исследований проблем гражданского общества Виталий Кулик полагает, что для подобных целей объединения собственников могли бы получить определенные налоговые и другие льготы, как это сделано за рубежом (в той же России). Тем более – на этапе своего становления как социального и рыночного института. Однако для нормальной деятельности ОСМД есть ряд препятствий. И это не только недостаточный уровень самоуправленческой культуры граждан (нежелание платить за то, что привыкли получать бесплатно) или же бедность. Есть и такая проблема, как ориентация потенциальных «внешних» инвесторов в ЖКХ на «быстрые деньги». Кулик сетует: «Украинский бизнес по-прежнему любит вкладываться в проекты с окупаемостью максимум 2-3 года и рентабельностью минимум 20-30% – хотя по западным стандартам это очень много, тем более в кризис. Долгосрочные же вложения с «длинной» окупаемостью непопулярны».

А кроме льгот, нужны гарантированные государством механизмы защиты вложений. И возможность участия в доходе от тарификации. Так, сейчас снова обсуждается возможность введения в коммунальные тарифы на жилье т.н. инвестиционной компоненты. Когда компания-инвестор сможет после внесения своих денег регулировать тарифы для реконструируемого жилья, сдавать в аренду нежилые помещения и придомовые территории и т.п.. А государство при этом получало бы плату по тарифным ставкам, зафиксированным на несколько лет. Разница между этими и реальными тарифами и составила бы официальный доход инвестора.

Действительно, соглашаются аналитики, государство должно контролировать инвестпроекты по обновлению жилья, ведь это стратегический вопрос жизни и благополучия населения. Немаловажен и принцип конкурсности: инвестора нужно привлекать на конкурентной основе, и это тоже должно обеспечивать государство. Да, оно сегодня не может само оплатить такие проекты, но организационная инициатива должна исходить именно от него. По словам Кулика, одним из наиболее реальных и справедливых алгоритмов может быть такой: местные власти (на балансе которых обычно и состоит жилье) гарантируют проекту стартовый капитал примерно в 0,8-1 млн грн. А затем устраивается конкурс по привлечению средств из других источников (инвесторы, жители). «Причем он должен быть не только между потенциальными вкладчиками, но и между объектами инвестирования, т.е. между домами. В таком случае победителями будут дома, где предложены самые интересные условия проектов», – заключает эксперт.

Итак, для обновления жилищного фонда страны есть определенные организационные и финансовые предпосылки. Но принципиальные шаги должны быть сделаны на уровне центральной власти – она должна принять политические решения о запуске на рынке ЖКХ тех или иных схем и закрепить эти решения законодательно. Есть основания полагать, что внедрение описанных инвестиционных комбинаций на основе государственно-частного партнерства позволит оздоровить жилой фонд Украины, а это даст и заказы для металлургии и индустрии стройматериалов. В конечном счете мы получим оживление во всей национальной экономике.

Андрей Боярунец, «ForUm»

Коментувати



Читайте також

Рекомендації

Це майданчик, де розміщуються матеріали, які стосуються самореалізації людини, проблематики Суспільного Договору, принципів співволодіння та співуправління, Конституанти та творенню Республіки.

Ми у соцмережах

Напишіть нам

Контакти

Фото

Copyright 2012 ПОЛІТИКА+ © Адміністрація сайту не несе відповідальності за зміст матеріалів, розміщених користувачами.