Обновление жилых домов в Украине: ОСМД поможет?

Квартира или свой дом – базовое звено жизни любого человека, «своя крепость», как гласит поговорка. Но всем известно, что в Украине в этом «крепостном хозяйстве» сегодня немало проблем. Так, большая часть жилых зданий построена еще при СССР и с тех времен почти не реконструировалась. И на сегодняшний день, по данным Минрегионстроя, в стране требует капитального ремонта 70-75% жилого фонда. Однако коммунальные предприятия ограничиваются в основном текущим ремонтом – перекладкой инженерных коммуникаций, перекрашиванием, заменой внешних и внутренних конструктивных элементов и т.д.

В результате, по состоянию на начало 2012 г. самой срочной реконструкции требовало 58,9 тыс. жилых домов общей площадью 5,1 млн м2, в которых проживало более 200 тыс. чел. В частности, нуждается в неотложном капремонте жилфонд первых советских массовых серий (1960-70-е годы) – это около 72 млн м2, или 23% задействованного многоквартирного жилья в государстве. В быту эти и схожие строения называют «хрущевками».

Но вопрос обновления и дальнейшего содержания – это, прежде всего, вопрос денег. Например, капремонт одного 9-этажного дома стоит 3-5 млн грн. Однако до последнего времени средств выделялось явно недостаточно: в 2011 г. на подобные цели в отечественном госбюджете было предусмотрено не более 500 млн грн. В то же время, по итогам 2011-14 гг., на реконструкцию жилищного хозяйства намечено направить 10,5 млрд грн – это немало. Тем более, с учетом того, что на все основные работы по обновлению устаревшего фонда нужно сравнительно немного денег – эксперты оценивают сумму в 15-17 млрд грн.

Действительно, в масштабе страны сумма не так уж велика. Примерно столько же стоит модернизация одного цеха (доменного или сталелитейного) на крупном украинском металлургическом комбинате, а таких проектов в последние годы у нас реализовано сразу несколько. С другой стороны, металлургия остается прибыльной даже во время экономического кризиса – а вот в ЖКХ средства вкладываются только в строительство и маркетинг жилья. А затем застройщик фактически переводит вопрос эксплуатации на государство в лице коммунальных предприятий, а также на рядовых жителей.

ОСМД: главное звено

Логично возникает вопрос: как же найти деньги на реконструкцию. А также на обслуживание зданий, на профилактику износа (которая, как известно, дешевле ремонтов «постфактум»). Государство в обозримом будущем эти статьи расходов в одиночку финансировать не сможет. А значит, нужно либо «скидываться», либо искать частного инвестора.

Интегрировать оба этих варианта способны объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), отмечает экономист Руслан Павленко. Юридически такая форма управления появилась еще в 1994 г., соответствующий закон принят в 2002 г., но де-факто развитие ОСМД началось только в последние годы. Глава Минрегионстроя Анатолий Близнюк сообщает ForUm`у, что по состоянию на начало 2012 г. ОСМД охватывали 17% многоквартирных жилых зданий страны. Такие объединения, среди прочего, имеют годовые финансовые планы, которыми определяются не только необходимые работы на подотчетных объектах, но и источники средств для этих работ. «И ОСМД все активнее ищут альтернативные финансовые источники, стараются дифференцировать инвестресурс, – говорит Павленко. – Поэтому в крупных городах Украины уже известен ряд домов, отремонтированных за средства, привлеченные ОСМД. Инвестор при этом получает определенные помещения или территорию (собственность или аренда), или же права в управлении объектом. Впрочем, это лишь простейший уровень возможной финансово-инвестиционной деятельности ОСМД и других подобных образований. Они ведь способны стать платформой для целых коммунальных компаний и фондов, которые будут аккумулировать значительный ресурс для вложения как в коммунальной сфере, так и на других рынках. В будущем такие структуры могут стать профессиональными подрядчиками работ по упорядочению и реконструкции, источником кредитов и других средств для развитийных проектов жилищной сферы».

Руководитель проектов Международной финансовой корпорации (IFC) Гжегож Гайда тоже убежден: будущее отечественного ЖКХ именно за ОСМД. По мнению специалиста, «такие объединения станут надежными заемщиками, как это уже делается в Европе. А залогом по кредитам будут выступать предстоящие платежи за содержание дома, которые ОСМД будет получать от жильцов. Государство же может участвовать в софинансировании модернизации зданий через государственно-частное партнерство». Бюджетных денег может быть не более чем 10-20% сметы, а остальное должны привлекать ОСМД.

Задачи и решения

Директор Центра исследований проблем гражданского общества Виталий Кулик полагает, что для подобных целей объединения собственников могли бы получить определенные налоговые и другие льготы, как это сделано за рубежом (в той же России). Тем более – на этапе своего становления как социального и рыночного института. Однако для нормальной деятельности ОСМД есть ряд препятствий. И это не только недостаточный уровень самоуправленческой культуры граждан (нежелание платить за то, что привыкли получать бесплатно) или же бедность. Есть и такая проблема, как ориентация потенциальных «внешних» инвесторов в ЖКХ на «быстрые деньги». Кулик сетует: «Украинский бизнес по-прежнему любит вкладываться в проекты с окупаемостью максимум 2-3 года и рентабельностью минимум 20-30% – хотя по западным стандартам это очень много, тем более в кризис. Долгосрочные же вложения с «длинной» окупаемостью непопулярны».

А кроме льгот, нужны гарантированные государством механизмы защиты вложений. И возможность участия в доходе от тарификации. Так, сейчас снова обсуждается возможность введения в коммунальные тарифы на жилье т.н. инвестиционной компоненты. Когда компания-инвестор сможет после внесения своих денег регулировать тарифы для реконструируемого жилья, сдавать в аренду нежилые помещения и придомовые территории и т.п.. А государство при этом получало бы плату по тарифным ставкам, зафиксированным на несколько лет. Разница между этими и реальными тарифами и составила бы официальный доход инвестора.

Действительно, соглашаются аналитики, государство должно контролировать инвестпроекты по обновлению жилья, ведь это стратегический вопрос жизни и благополучия населения. Немаловажен и принцип конкурсности: инвестора нужно привлекать на конкурентной основе, и это тоже должно обеспечивать государство. Да, оно сегодня не может само оплатить такие проекты, но организационная инициатива должна исходить именно от него. По словам Кулика, одним из наиболее реальных и справедливых алгоритмов может быть такой: местные власти (на балансе которых обычно и состоит жилье) гарантируют проекту стартовый капитал примерно в 0,8-1 млн грн. А затем устраивается конкурс по привлечению средств из других источников (инвесторы, жители). «Причем он должен быть не только между потенциальными вкладчиками, но и между объектами инвестирования, т.е. между домами. В таком случае победителями будут дома, где предложены самые интересные условия проектов», – заключает эксперт.

Итак, для обновления жилищного фонда страны есть определенные организационные и финансовые предпосылки. Но принципиальные шаги должны быть сделаны на уровне центральной власти – она должна принять политические решения о запуске на рынке ЖКХ тех или иных схем и закрепить эти решения законодательно. Есть основания полагать, что внедрение описанных инвестиционных комбинаций на основе государственно-частного партнерства позволит оздоровить жилой фонд Украины, а это даст и заказы для металлургии и индустрии стройматериалов. В конечном счете мы получим оживление во всей национальной экономике.

Андрей Боярунец, «ForUm»