Земля принадлежит не только украинцам. Как изменить земельный рынок для получения членства в Европейском Союзе и при этом сохранить контроль над ресурсами.

Розпочаті переговори з Європейським Союзом у рамках кластеру "Внутрішній ринок" переносять питання доступу громадян та підприємств ЄС до українських сільськогосподарських земель з теоретичної сфери у реальну.

Нині діє модель, за якою аграрні угіддя можуть мати у власності лише українці та компанії без найменшої частки іноземного капіталу та контролю. Однак ці правила несумісні з членством у ЄС і їх точно доведеться змінювати.

Однак членство у ЄС не зобов'язує нашу державу переходити від повного контролю до повного хаосу. Європейські правила визнають, що земля - особливий ресурс і держава може мати певні обмеження. Крім того, вступу до ЄС буде перехідний період, про який ми маємо домовитися на переговорах.

Та головний виклик для України - не просто визначити нові правила і вирішити, хто зможе купувати землю після вступу. Ми маємо зберегти прозорий контроль за реальними власниками землі, навіть якщо це будуть іноземні компанії.

Необхідно розпочати обговорення цього механізму вже сьогодні.

\

Ринок відкрили - катастрофи не сталося

Раніше виникало враження, що тема створення ринку сільськогосподарських земель може не лише загострити ситуацію в країні, але й стати безперервним джерелом матеріалів для політичних ток-шоу на кілька років.

Багато років поспіль від противників ринку землі лунали тези, які на багатьох мали вплив: всю українську землю негайно продадуть за безцінь; селян обдурять і позбавлять землі; українці стануть кріпаками. Загалом, аргументація зводилася до того, що українську чорноземи скуплять ті, хто не мали би цього робити. Варіанти лунали різні - і арабські шейхи, і транснаціональні корпорації і звичайно ж вітчизняні олігархи.

Проте ринок функціонує вже більше п'яти років, адже його старт відбувся ще до початку повномасштабної агресії Росії, і жодних негативних наслідків це не викликало.

Нагадаємо, з 1 липня 2021 року українці отримали право вільно продавати й купувати сільськогосподарські землі, а з 1 січня 2024 року на ринок допустили українські юридичні особи, створені громадянами України. До середини 2026 року через ринок пройшло вже понад мільйон гектарів.

Запуск ринку для юридичних осіб не призвів до значного зростання попиту.

А перший детальний аналіз покупців-юросіб показав цілком прозаїчну картину: понад 80% із них - сільськогосподарські товаровиробники.

Інакше кажучи, замість масового зниження цін ми спостерігаємо досить стриманий ринок землі. Більше того, незважаючи на домінуючі права орендарів, ускладнені процедури перевірки покупців та значну регуляцію, в Україні фактично сформувався "ринок продавця".

Останнє слово залишається за власником земельної ділянки.

Він вирішує, чи продавати землю взагалі, коли це робити і за яку ціну. Стара патерналістська страшилка про "наївного селянина, якого всі обдурять" не спрацювала. Власники паїв виявилися значно раціональнішими, ніж про них звикли думати деякі політики.

А зараз ми вступаємо в набагато захопливішу частину цієї оповіді.

Приєднання до ЄС? Нові норми реалізації земельних ділянок.

13 жовтня Україна офіційно відкрила переговори з ЄС за кластером 2 "Внутрішній ринок". Серед іншого там є глава 4 - вільний рух капіталу - і глава 6 - корпоративне право. Попереду залишається кластер 5 "Ресурси, сільське господарство та політика згуртованості".

Тепер питання, хто і за яких умов матиме можливість придбати українські сільськогосподарські землі після вступу до Європейського Союзу, вже не є абстрактною розмовою "на перспективу". Воно поступово перетворюється на предмет конкретних переговорів.

У нас є дві новини: одна позитивна, а інша – не зовсім.

Позитивним аспектом є те, що протягом останніх років Україна змогла створити потужну систему моніторингу земельних угод.

Перед тим як реалізувати сільськогосподарську ділянку, важливо провести комплексну перевірку не лише самої землі. Необхідно оцінити також потенційного покупця, впевнитись у його праві на придбання земельної власності, з'ясувати, яка площа земель вже є у його володінні, проаналізувати структуру власності юридичної особи, визначити її кінцевих бенефіціарів, а також перевірити наявність будь-яких санкційних обмежень та походження фінансових засобів.

Адже закон накладає обмеження. Зокрема, засновниками, акціонерами та бенефіціарами компаній, що мають землю у власності, не можуть бути іноземці або іноземні компанії. Крім того, запроваджений ліміт - до 10 000 гектарів на компанію

Усе це реалізується завдяки електронним публічним реєстрам: Державному земельному кадастру, Реєстру речових прав та Єдиному державному реєстру юридичних осіб. Нотаріус проводить перевірку покупця ще до моменту передачі права власності. У разі невиконання законодавчих вимог угода не відбудеться. Крім того, Держгеокадастр надає дані про моніторинг земельного ринку, зокрема інформацію щодо угод, площ та цін.

Багатьом важко в це повірити, але за рівнем інтегрованості контролю конкретної земельної угоди Україна створила дуже сильну систему. І багатьом країнам ЄС, особливо у Східній та Південній Європі, тут справді є чому у нас повчитися. Але вступ до Європейського Союзу означатиме, що нинішню конструкцію доведеться змінювати.

Вічно зберігати правило "українцю можна, громадянину ЄС не можна" після вступу до ЄС, очевидно, не вийде. Свобода руху капіталу та свобода заснування підприємств є фундаментальними принципами внутрішнього ринку.

Слід усвідомити, що Європейський Союз навряд чи вимагатиме від нас перетворення ринку землі на безладний простір. Землі, придатні для сільського господарства, у рамках законодавства ЄС вважаються унікальним і обмеженим ресурсом. Країни мають право протидіяти надмірній концентрації, спекуляціям, а також підтримувати стійке сільське господарство та місцеві громади. Проте, важливо, щоб встановлені правила були об'єктивними, пропорційними і, що найголовніше, недискримінаційними.

Новий тренд: пропонуватимуть не землю, а її власника.

І тут виникає проблема, про яку в Україні поки говорять досить мало. З громадянами ЄС усе більш-менш зрозуміло. Є конкретна фізична особа. Її можна ідентифікувати, перевірити, чи не накладені на неї санкції, порахувати вже належні їй гектари, перевірити походження коштів.

Після завершення перехідного етапу, умови якого будуть узгоджені Україною під час вступних перемовин, до неї можуть бути застосовані аналогічні правила, що стосуються громадян України.

З юридичними особами ситуація виглядає набагато цікавіше. Уявімо, що компанія, зареєстрована, наприклад, на Кіпрі або в Бельгії, купує українські сільськогосподарські землі. На момент здійснення покупки ми можемо провести перевірку цієї компанії і визначити її власників. Проте вже наступного дня власники можуть продати не землю, а саму компанію. При цьому земельна ділянка залишиться на місці. У Державному реєстрі речових прав в Україні власником так і залишиться та ж юридична особа. Ніяких нових угод з землею не відбувається. Український нотаріус не виконує жодних посвідчень, а Державний земельний кадастр не фіксує жодних змін. Однак фактичний контроль над гектарами вже перейде до зовсім іншої особи.

Суть проблеми не полягає в Кіпрі чи Бельгії як таких, а також не в тому, що європейські бізнес-реєстри мають якісь недоліки в порівнянні з українськими. В рамках Європейського Союзу функціонує система BRIS, яка забезпечує інтеграцію бізнес-реєстрів, дозволяючи отримувати дані безпосередньо з національних реєстрів. Крім того, активно розвивається система під назвою BORIS, призначена для з'єднання реєстрів кінцевих бенефіціарних власників.

Але можливість знайти інформацію про компанію - це не те саме, що автоматичний державний контроль за зміною власника сільськогосподарської землі.

Розроблена в Україні система моніторингу наразі демонструє високу ефективність, оскільки земельна угода автоматично активує перевірку покупця. Однак, якщо власником стане іноземна компанія, а її корпоративні права будуть продані за межами України, цей автоматичний механізм може виявитися недоступним. Таким чином, це питання повинно стати одним із основних аспектів української переговорної стратегії.

Україна не зможе вимагати "не пускати європейців на український ринок". Це політично безперспективно і юридично слабко. Але нам потрібно вимагати права бачити реального власника землі весь час, поки ця земля йому належить.

Найпростіша модель - дозволити громадянам держав ЄС бути засновниками українських юридичних осіб, які купують сільськогосподарські землі. Тоді сама компанія залишатиметься всередині українських публічних реєстрів, а будь-які зміни її власників і кінцевих бенефіціарів відображатимуться в ЄДР. Але не факт, що цей підхід погодять у переговорах про вступ.

Існує також більш складний підхід: дозволити іноземним компаніям, зареєстрованим у інших країнах ЄС, безпосередньо купувати землю в Україні, але лише за умови повної цифрової інтеграції. Це означає, що Україні слід мати можливість не лише раз на рік отримувати паперові документи, а й автоматично відстежувати інформацію про такі компанії протягом усього терміну їхнього володіння землею, отримуючи дані про будь-які зміни в реальному часі.

Змінився учасник компанії - наша система повинна це побачити; змінився кінцевий бенефіціар - система повинна це побачити; змінилася особа, яка здійснює фактичний контроль, - система повинна це побачити. І одразу автоматично перевірити: чи не перевищено допустиму концентрацію землі, чи немає санкцій, чи має новий контролер право володіти сільськогосподарською землею.

Це не повинно бути створено Києвом у вигляді "білого списку позитивних країн ЄС" та "чорного списку негативних".

Така структура справді може виглядати як форма дискримінації в рамках ЄС. Критерії повинні базуватися на технологічних аспектах і бути єдиними для всіх учасників: якщо країна, де зареєстрована компанія, забезпечує стандартизований електронний обмін даними, надійну ідентифікацію та її бенефіціарів, а також автоматичне отримання інформації про зміни в корпоративному контролі, то така компанія має право працювати на ринку земель в Україні.

Якщо це відсутнє, Україна насправді не здатна забезпечити дотримання своїх антиконцентраційних норм.

По суті, нам потрібен своєрідний "цифровий паспорт" корпоративного землевласника, що походить із країни ЄС. І обговорювати це потрібно вже зараз, а не відкладаючи це наостанок, ближче до закриття переговорів про вступ. Бо може виявитися, щодо цього закриття ми не готові.

Перехідний етап - це можливість для підготовки, а не затримки.

Україні також слід узгодити відповідний перехідний етап для завершення процесу лібералізації ринку сільськогосподарських угідь.

У цьому немає нічого антиєвропейського.

Під час свого вступу до Європейського Союзу Польща отримала 12-річний перехідний період для купівлі сільськогосподарських угідь та лісових масивів. Чехія, Словаччина, Угорщина, Литва, Латвія та Естонія отримали сім років з можливістю продовження цього терміну. Хорватія також отримала сім років, але згодом продовжила цей період ще на три роки. Важко уявити, що хтось може стверджувати, що Україна, яка нині переживає найбільший збройний конфлікт в Європі з часів Другої світової війни, не має вагомих причин для отримання подібного адаптаційного періоду.

Нам треба відновити нормальне кредитування аграрного сектору, зменшити величезну різницю у вартості капіталу для українського та європейського фермера і, головне, побудувати той самий цифровий механізм контролю за корпоративними власниками.

Проте перехідний період не призначений для того, щоб впродовж семи чи десяти років залишатися бездіяльними.

Він, серед інших завдань, необхідний також для того, щоб до моменту повного відкриття ринку ми мали чітку відповідь на одне важливе питання: кому насправді належить земля сільськогосподарського призначення в Україні?

Європейська інтеграція означає свободу руху капіталу. Але вона точно не означає свободу капіталу ставати невидимим.

Отже, ключовий принцип української позиції в цьому питанні може бути досить простим: ринок землі для інтеграції в ЄС необхідно буде відкрити, проте не поспішно і не наосліп.

Автор: Андрій Мартин,

старший менеджер проєктів у сфері аграрної та земельної політики в Офісі відновлення та реформ Кабінету Міністрів України, професор.